Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes eines Grundstücks
Der Steuerpflichtige, der Immobilien erbt, kann für Zwecke der Erbschaftsteuer einen niedrigeren als den vom Finanzamt festgestellten Wert mittels eines Sachverständigengutachtens nachweisen. Finanzamt und Finanzgericht dürfen ein derartiges Gutachten nicht pauschal zurückweisen und dies damit begründen, dass die Immobilien innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem höheren Kaufpreis verkauft worden seien. Hintergrund: Wird ein Grundstück vererbt, muss der steuerliche Wert des Grundstücks festgestellt werden, damit dieser der Erbschaftsteuer zu Grunde gelegt werden kann. Der Steuerpflichtige kann nach dem Gesetz mittels eines Sachverständigengutachtens, das vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen erstellt worden ist, einen niedrigeren Wert nachweisen. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann auch durch einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist, erbracht werden. Sachverhalt: Der Kläger erbte zwei Grundstücke. Für die Ermittlung ließ er zwei Sachverständigengutachten erstellen, aus denen sich Werte in Höhe von 210.000 € und 305.000 € für die beiden Grundstücke ergaben. Etwa sieben Monate nach dem Erbfall veräußerte der Kläger die beiden Grundstücke für 380.000 € und 520.000 €. Das Finanzamt stellte den Wert der beiden Grundstücke auf ca. 290.000 € und ca. 405.000 € fest, ohne die Sachverständigengutachten zu berücksichtigen. Gegen diese Wertfeststellungen klagte der Kläger. Das Finanzgericht (FG) wies die Klage ab und berücksichtigte ebenfalls die Sachverständigengutachten nicht. Es war der Auffassung, dass die Gutachten durch die höheren Kaufpreise, die der Kläger sieben Monate nach dem Erbfall erzielt hatte, widerlegt seien. Hiergegen legte der Kläger Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (BFH) ein. Entscheidung: Der BFH gab der Nichtzulassungsbeschwerde statt und verwies die Sache an das FG zurück: Das FG hat einen Verfahrensmangel begangen, indem es die Sachverständigengutachten pauschal abgelehnt hat, anstatt konkrete Mängel zu ermitteln. Wird ein Gutachten auf der Grundlage der gesetzlichen Wertermittlungsvorschriften erstellt, wird ihm regelmäßig zu folgen sein. Stellt das Gericht Mängel am Gutachten fest, darf es nicht ohne Weiteres das gesamte Gutachten unberücksichtigt lassen. Vielmehr muss es die Fehler korrigieren, sofern dies ohne Sachverständige möglich ist. Hat der Gutachter z.B. einen Abschlag vom Grundstückwert vorgenommen, ohne diesen hinreichend zu begründen, kann das Gericht diesen Abschlag streichen. Eine pauschale Ablehnung des Gutachtens ist jedoch nicht zulässig. Zu Unrecht hat das FG die Fehlerhaftigkeit der Gutachtenwerte damit begründet, dass beide Grundstücke innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem höheren Preis als dem Gutachtenwert verkauft worden seien. Der Kaufpreis, der bei einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag (Erbfall) erzielt wird, kann nur dazu dienen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Er kann nicht dazu verwendet werden, einen höheren Wert nachzuweisen. Hinweis: Das FG muss sich nun mit den einzelnen Passagen der beiden Sachverständigengutachten auseinandersetzen, z.B. mit den vom Gutachter vorgenommenen Abschlägen für festgestellte Mängel. Eine pauschale Zurückweisung der Gutachten darf das FG nicht mehr vornehmen. Insbesondere darf es auch nicht aus den erzielten höheren Kaufpreisen den Rückschluss ziehen, dass die beiden Sachverständigengutachten fehlerhaft seien. Quelle: BFH, Beschluss vom 04.08.2026 – II B 87/25; NWB