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Kategorie: Steuern: Vermieter

  • Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen
    Steuern: Vermieter

    Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen

    Wird eine Wohnung oder ein Haus mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt. Hintergrund: Werden Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Absicht der Einkünfteerzielung grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose muss dann also nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird ermittelt, ob sich nach 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen lässt. Sachverhalt: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 291 qm, 322 qm und 331 qm und deren Anschaffung mit Immobilienkrediten finanziert worden war. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder und deren Ehegatten vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus und Jahr zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück, damit es die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft: Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen. Bei den Vermietungseinkünften wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt. Die Vermutung einer Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m². Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw. nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z.B. der Mietspiegel der Stadt, in der sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 qm. Es muss daher eine Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren, der typischen Vermietungstätigkeit, durchgeführt werden. Dieser Zeitraum beginnt ab dem Erwerb. Hinweise: Das FG hatte zwar bereits eine Totalüberschussprognose durchgeführt, jedoch den Beginn des Prognosezeitraums nicht zutreffend ermittelt, sondern zum Teil fehlerhaft einen späteren Beginn zu Grunde gelegt. Außerdem muss das FG bei der Prognose u.a. noch prüfen, ob die bereits in den Streitjahren erfolgten Mieterhöhungen sowie die späteren Zinsanpassungen am 1.12.2017 und 1.12.2019 objektiv vorhersehbar waren. Die Ausführungen des BFH gelten auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle drei Häuser an die eigenen Kinder und deren Ehegatten vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt haben. Bei „normal“ großen Wohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar im Fall dauerhafter Vermietung vermutet. Dies bedeutet aber nicht, dass Werbungskosten dann zwingend anzuerkennen sind. Denn liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kann dies nach dem Gesetz zu einer teilweisen Nichtanerkennung von Werbungskosten führen. Diese Regelung war im Streitfall nicht zu prüfen, weil es um die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht ging.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 17/21; NWB

  • Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps bei Vermietungseinkünften nicht absetzbar
    Steuern: Vermieter

    Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps bei Vermietungseinkünften nicht absetzbar

    Ein Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten absetzbar. Denn der Verlust betrifft die nicht steuerbare Vermögenssphäre, der aus dem Fremdwährungsrisiko resultiert. Hintergrund: Bei Fremdwährungsdarlehen gibt es ein Kursrisiko, wenn sich der Devisenkurs des Euro gegenüber der Fremdwährung verschlechtert. Um dieses Kursrisiko abzuschwächen, kann ein sog. Zins-Währungs-Swap abgeschlossen werden. Sachverhalt: Die Klägerin war eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, die Vermietungseinkünfte erzielte. Zur Finanzierung eines Immobiliengeschäfts hatte sie 1996 ein Darlehen in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen. Im Jahr 2008 schloss die Klägerin mit ihrer Bank einen sog. Zins-Währungs-Swap ab, der ebenso wie die Zinsbindungsfrist des Darlehens am 31.12.2012 enden sollte. Zum 31.12.2012 musste die Klägerin aufgrund der Währungsdifferenzen sog. Endtauschbeträge an die Bank zahlen. Die Klägerin machte die Endtauschbeträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Abzug von Werbungskosten setzt voraus, dass die Endtauschbeträge ähnlich wie Schuldzinsen für den Immobilienkredit im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen. Es kommt daher einerseits auf den Zweck an, der mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgt wird, und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel. Bei einem Darlehen, das der Finanzierung des Erwerbs der vermieteten Immobilie dient, sind zwar die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, nicht aber die Tilgungsbeträge, da sie kein Entgelt für die Überlassung des Kapitals darstellen und daher der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen sind. Die von der Klägerin geleisteten Endtauschbeträge glichen die in der Folge des Zins-Währungs-Swaps eingetretenen Kursverluste aus. Sie sind also eine Folge des Fremdwährungsverlusts und daher nicht durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst. Die Endtauschbeträge betreffen ebenso wie die Tilgungsbeträge die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Hinweise: Der Endtauschbetrag, der wechselkursbedingt zu zahlen ist, ist nach dem aktuellen Urteil nicht anders zu behandeln als ein Mehrbetrag, der bei Ablösung eines Fremdwährungsdarlehens zu zahlen ist. Der Darlehensnehmer wird durch den Zins-Währungs-Swap so gestellt, als habe er ein Darlehen in CHF (oder einer anderen Fremdwährung) abgeschlossen.Hätte der BFH der Klage stattgegeben, könnte das Wechselkursrisiko, das bei einem Fremdwährungsdarlehen dauerhaft besteht, über die Vereinbarung eines Zins-Währungs-Swaps in den steuerlich relevanten Bereich der Vermietungseinkünfte verlagert werden, obwohl kein Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie besteht. Die Endtauschbeträge waren auch nicht bei den sonstigen Einkünften, nämlich den Einkünften aus Termingeschäften, abziehbar. Dies hatte der BFH bereits vor einigen Jahren entschieden.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 15/21; NWB

  • Umsatzsteuerfreiheit einer Grundstücksvermietung mit Betriebsvorrichtungen
    Steuern: Vermieter

    Umsatzsteuerfreiheit einer Grundstücksvermietung mit Betriebsvorrichtungen

    Die gesetzliche Umsatzsteuerfreiheit für Umsätze aus der Immobilienvermietung gilt auch bei der Vermietung eines bebauten Grundstücks, auf dem sich Betriebsvorrichtungen befinden, für die nach deutschem Recht an sich keine Umsatzsteuerfreiheit vorgesehen ist. Voraussetzung für die Umsatzsteuerfreiheit ist, dass der Vermieter des Grundstücks auch Vermieter der Betriebsvorrichtungen ist und dass die Vermietung des Grundstücks zusammen mit der Vermietung der Betriebsvorrichtungen eine einheitliche Leistung darstellt, bei der die Vermietung der Betriebsvorrichtungen nur als Nebenleistung anzusehen ist. Hintergrund: Nach deutschem Umsatzsteuerrecht sind Umsätze aus der langfristigen Vermietung umsatzsteuerfrei. Ausdrücklich ausgeschlossen sind u.a. aber Umsätze aus der Vermietung von Betriebsvorrichtungen. Sachverhalt: Der Kläger verpachtete in den Jahren 2010 bis 2014 ein mit einem Stallgebäude bebautes Grundstück an einen Putenzüchter. In dem Stallgebäude befanden sich auch Betriebsvorrichtungen wie z.B. Heizungs- und Lüftungsanlagen, Beleuchtungssysteme oder eine sog. Industrieförderspirale. Der Kläger sah die Mieteinnahmen als umsatzsteuerfrei an. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Miete zu 20 % auf die Betriebsvorrichtungen entfiel und behandelte diesen Anteil als umsatzsteuerpflichtig. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Umsatzsteuerfreiheit in vollem Umfang und gab der Klage statt: Zwar gilt nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht für die Vermietung von Betriebsvorrichtungen keine Umsatzsteuerfreiheit. Allerdings folgt aus dem europäischen Umsatzsteuerrecht, dass eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, die zwischen denselben Vertragspartnern vereinbart wird, nicht künstlich in eine umsatzsteuerfreie und in eine umsatzsteuerpflichtige Leistung aufgeteilt werden darf. Im Streitfall lag eine wirtschaftlich einheitliche Leistung vor, bei der das mit Betriebsvorrichtungen ausgestattete Stallgebäude vermietet und vom Mieter als Putenstall genutzt werden sollte. Die Vermietung der Betriebsvorrichtungen war eine Nebenleistung, da die Betriebsvorrichtungen die vertragsgemäße Nutzung des Putenstalls unter optimalen Bedingungen ermöglichen sollten. Die Hauptleistung war die Vermietung des Stallgebäudes, da das Gebäude den Schutz und die Wärme der Puten gewährleistete. Die Umsatzsteuerfreiheit der Hauptleistung, nämlich der Vermietung des Stallgebäudes, erstreckte sich damit auch auf die Nebenleistung, nämlich auf die Vermietung der Betriebsvorrichtungen. Hinweise: Der BFH hatte den Europäischen Gerichtshof (EuGH) in der Sache angerufen, damit dieser klärt, ob sich aus dem deutschen Recht ein Aufteilungsgebot in eine umsatzsteuerfreie und in eine umsatzsteuerpflichtige Leistung ergibt, so wie dies dem Finanzamt vorschwebte. Der EuGH verneinte ein Aufteilungsgebot, wenn es sich um eine einheitliche Leistung handelt, die sich aus einer umsatzsteuerpflichtigen und aus einer umsatzsteuerfreien Haupt- und Nebenleistung zusammensetzt. Wäre die Vermietung der Betriebsvorrichtungen die Hauptleistung gewesen, wäre die gesamte Mieteinnahme umsatzsteuerpflichtig gewesen. Der BFH hat sich dem Urteil des EuGH nun angeschlossen. Bislang hat der BFH ein Aufteilungsgebot bejaht, hält an dieser Rechtsprechung nun aber nicht mehr fest. So hat der BFH vor kurzem bereits die Mitvermietung eines Kfz-Stellplatzes an einen Wohnungsmieter als umsatzsteuerfreie Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung angesehen.Quelle: BFH, Beschluss v. 17.8.2023 – V R 7/23 (V R 22/20); NWB

  • Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer für Abfindungszahlung wegen Aufhebung des Mietvertrags

    Erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer für Abfindungszahlung wegen Aufhebung des Mietvertrags

    Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung für grundstücksverwaltende Gesellschaften wird nicht nur für Mieteinnahmen gewährt, sondern auch für eine vom Mieter gezahlte Abfindung für die Aufhebung des Mietvertrags vor der erstmaligen Nutzung der Mietsache. Unschädlich ist, dass die Immobilie vom Mieter gar nicht genutzt worden ist. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die eine große Immobilie vermieten wollte und aufgrund ihrer Rechtsstruktur grundsätzlich der Gewerbesteuer unterlag. Sie vermietete im November 2010 eine große Gewerbeimmobilie an die D-GmbH. Im Mietvertrag verpflichtete sich die Klägerin, zunächst die Immobilie umfassend nach den Wünschen der D-GmbH umzubauen, so dass die D-GmbH die Immobilie nach dem Umbau nutzen konnte. In der Folgezeit gab es jedoch Probleme beim Umbau, und es kam zu Streitigkeiten zwischen der Klägerin und der D-GmbH. Im Dezember 2015 hoben die Klägerin und die D-GmbH den Mietvertrag auf; zu diesem Zeitpunkt war die D-GmbH noch nicht eingezogen. Die D-GmbH verpflichtete sich, an die Klägerin eine Abfindung von 4,75 Mio. € als Ausgleich für die Baumaßnahmen zu zahlen. Die Klägerin machte für die Abfindung die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer geltend, die das Finanzamt nicht anerkannte. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gewährte die erweiterte Kürzung und gab der Klage statt: Die erweiterte Kürzung wird für Einnahmen aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes gewährt. Zur Verwaltung des eigenen Grundbesitzes gehört auch eine Abfindung, die der Mieter infolge eines Rechtsstreits zahlt. Denn Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind integraler Bestandteil der Nutzung und Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Dies gilt auch für Rechtsstreitigkeiten über das Bestehen möglicher Schadensersatzansprüche. Würde man Rechtsstreitigkeiten nicht als Teil der Verwaltung eigenen Grundbesitzes ansehen, wäre der Vermieter gezwungen, auf Schadensersatzansprüche zu verzichten, um seine erweiterte Kürzung nicht zu gefährden. Denn die erweiterte Kürzung wird grundsätzlich nur gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Die erweiterte Kürzung wäre nach der im Streitjahr geltenden Rechtslage zwar zu versagen, wenn die Klägerin Betriebsvorrichtungen mitvermietet hätte. Das Finanzgericht als sog. Tatsacheninstanz hat eine derartige Mitvermietung aber nicht feststellen können; an diese Feststellung war der BFH gebunden.Hinweise: Die Klägerin war aufgrund ihrer Rechtsform als sog. gewerblich geprägte GmbH & Co. KG bereits seit November 2010 gewerbesteuerpflichtig. Denn im November 2010 hatte sie den Mietvertrag mit der D-GmbH abgeschlossen und damit mit der Vermietung begonnen. Die Gewerbesteuerpflicht setzt also nicht voraus, dass die D-GmbH bereits eingezogen ist und dass die laufende Miete zu zahlen ist. Unbeachtlich für die erweiterte Kürzung ist die umsatzsteuerliche Behandlung der von der D-GmbH geleisteten Abfindung. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Zahlung der D-GmbH umsatzsteuerlich als sog. echter Schadensersatz behandelt wird, der nicht umsatzsteuerbar ist. Quelle: BFH, Urteil v. 25.5.2023 – IV R 33/19; NWB

  • Daten von Online-Vermietungsportal aufbereitet, neue Meldepflichten für Plattformbetreiber
    Steuern: Vermieter

    Daten von Online-Vermietungsportal aufbereitet, neue Meldepflichten für Plattformbetreiber

    Die Steuerfahndung Hamburg hat von einem Vermittlungsportal für die Buchung und Vermittlung von Unterkünften erneut Daten zu steuerlichen Kontrollzwecken erhalten und aufbereitet. Dem Vernehmen nach handelt es sich um Daten der Vermietungsplattform Airbnb.Hintergrund: Die Hamburger Finanzverwaltung hatte bereits im Jahr 2020 mit einem internationalen Gruppenersuchen eine höchstrichterliche Entscheidung zur Herausgabe von Daten durch das Vermittlungsportal erstritten. Die Auswertung der damaligen Datenlieferung des Vermittlungsportals, in der Vermietungsumsätze von ca. 8.000 Gastgebern aus Deutschland in Höhe von insgesamt rd. 137 Mio. US-Dollar mitgeteilt worden waren, hat in den Kalenderjahren 2021 und 2022 bundesweit zu Mehrsteuern in Höhe von ca. 4 Mio. € geführt. Dies war Anlass für die Steuerfahndung Hamburg, mit einem weiteren internationalen Gruppenersuchen aktuellere Daten des Vermittlungsportals zu deutschen Vermietern, die Wohnraum über diese Internetplattform vermietet haben, anzufordern.Hierzu teilt die Finanzbehörde Hamburg weiter mit: Die Finanzbehörde Hamburg hat die Daten, wie in der Vergangenheit auch, an die Steuerverwaltungen der übrigen 15 Bundesländer weitergeleitet, damit diese Ermittlungen aufnehmen und die erklärten Einkünfte mit den vorliegenden Daten abgleichen können. Insgesamt liegen der Finanzbehörde Hamburg zufolge Daten zu Vermietungsumsätzen von ca. 56.000 Gastgebern mit einem Umsatzvolumen von insgesamt mehr als 1 Mrd. € vor.Hinweise: Keine Einkommensteuern aus der gelegentlichen Untervermietung von selbst genutztem Wohnraum fallen an, wenn die Mieteinnahmen weniger als 520 € pro Veranlagungszeitraum betragen. In diesem Fall verzichtet die Finanzverwaltung aus Vereinfachungsgründen auf die Besteuerung der Einkünfte.Für Zeiträume ab dem 1.1.2023 müssen Online-Plattformbetreiber wie bspw. Ebay, Airbnb oder auch MyHammer den Finanzbehörden ohnehin Verkaufsdaten melden, die deren Nutzer dort erzielen, unabhängig davon, ob die Nutzer dort privat oder gewerblich handeln. Die Meldepflicht der Plattformbetreiber umfasst bei natürlichen Personen u.a. die folgenden Daten: Vor- und Nachnamen sowie Anschrift,die Steueridentifikationsnummer und die USt-ID (falls vorhanden),das Geburtsdatum,jegliche Gebühren, Provisionen oder Steuern, die in jedem Quartal des Meldezeitraums von dem Plattformbetreiber einbehalten oder berechnet wurden,die in jedem Quartal des Meldezeitraums insgesamt gezahlte oder gutgeschriebene Vergütung sowiedie Zahl der relevanten Tätigkeiten, für die in jedem Quartal des Meldezeitraums eine Vergütung gezahlt oder gutgeschrieben wurde.Die Meldepflicht greift u.a. beim Verkauf von Waren, wenn innerhalb eines Jahres mindestens 30 Verkäufe getätigt oder mehr als 2.000 € umgesetzt werden. bei der Vermietung von Immobilien, wenn auf derselben Plattform im Kalenderjahr nicht mehr als 2.000 Immobilieninserate geschaltet wurden. bei der Erbringung persönlicher Dienstleistungen ab dem ersten Inserat. Hinweis: Ob sich hieraus steuerliche Pflichten für die Plattform-Nutzer ergeben, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Zu beachten ist, dass neben der Einkommensteuer auch Umsatz- und Gewerbesteuer anfallen können. Die erste Meldung für den Meldezeitraum 2023 ist von den Plattformbetreibern zum 31.1.2024 abzugeben.Quellen: Finanzbehörde Hamburg, Mitteilung v. 6.7.2023, Meldepflichten für Plattformbetreiber: Plattformen-Steuertransparenzgesetz – PStTG; NWB

  • Keine erweiterte Kürzung bei Hausreinigung gegen Entgelt

    Keine erweiterte Kürzung bei Hausreinigung gegen Entgelt

    Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer wird nicht gewährt, wenn das Grundstücksverwaltungsunternehmen eine angemietete Immobilie, die sie weder verwaltet noch gesamtverantwortlich betreut, reinigt und die Reinigungskosten dem Eigentümer und Vermieter in Rechnung stellt. Es handelt sich dabei nicht um eine gewerbesteuerlich unschädliche Baubetreuung. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen oder aber Wohnungsbauten betreuen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie Betreuung unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die Immobilien vermietete und aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft der Gewerbesteuer unterlag. Ihren Sitz hatte die GmbH in einem von ihren Gesellschafter-Geschäftsführern gemieteten Obergeschoss eines Gebäudes, das aus vier Wohnungen bestand. Im Erdgeschoss waren zwei Wohnungen an Dritte vermietet, während sich im Obergeschoss neben den Geschäftsräumen der Klägerin noch die Wohnung der Gesellschafter-Geschäftsführer der Klägerin befand. Die Klägerin ließ im Streitjahr 2012 das gesamte Treppenhaus sowie das Hauseingangspodest des Gebäudes durch eine geringfügig angestellte Mitarbeiterin reinigen und stellte ihren Gesellschafter-Geschäftsführern hierfür ca. 1.600 € in Rechnung. Das Finanzamt gewährte die beantragte erweiterte Kürzung nicht. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die erweiterte Kürzung setzt ausschließlich entweder die Verwaltung eigenen Grundbesitzes oder die Betreuung fremder Wohnungsbauten voraus. Bei den gemieteten Räumen im Obergeschoss handelte es sich unstreitig nicht um die Verwaltung eigenen Grundbesitzes, da die Klägerin nicht Eigentümerin des Gebäudes war. Zwar wird die erweiterte Kürzung auch dann gewährt, wenn fremde Wohnungsbauten betreut werden. Eine Betreuung ist aber nur dann anzunehmen, wenn eine Immobilie verwaltet wird oder aber darüber hinaus die Hauptverantwortung für das Objekt vor Ort übernommen wird. In diesem Fall muss sich das Vermögensverwaltungsunternehmen um das Gesamtobjekt kümmern und in Abwesenheit der Eigentümer die Hauptverantwortung für das Objekt tragen, d.h. Hauptansprechpartner sein. Die Klägerin hatte weder die Verwaltung für das Gebäude ihrer Gesellschafter-Geschäftsführer übernommen, noch war sie Hauptverantwortliche für das Objekt. Sie hat sich lediglich auf die Reinigung beschränkt und diese gegen Entgelt ausgeführt. Im Ergebnis hat die Klägerin damit einen Reinigungsvertrag erfüllt. Hinweise: Da die Klägerin die Hausreinigung entgeltlich durchgeführt hat, hat sie sich nicht auf die reine Verwaltung eigenen Grundbesitzes bzw. Betreuung fremder Wohnungsbauten beschränkt, sondern ihren Tätigkeitsbereich erweitert. Diese Erweiterung ist aber mit dem sog. Ausschließlichkeitsgebot, das die erweiterte Kürzung nur für solche Immobilienunternehmen vorsieht, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten oder fremde Wohnungsbauten betreuen, nicht vereinbar. Hätte die Klägerin nur die anteiligen, auf ihren Nutzungsanteil entfallenden Gemeinschaftsflächen des Hauses unentgeltlich gereinigt, wäre dies nach dem BFH unschädlich gewesen. Zwar war der in Rechnung gestellte Betrag von ca. 1.600 € sehr niedrig. Der BFH lehnt jedoch eine Bagatellgrenze ab, so dass der gesamte Gewinn der Gewerbesteuer unterliegt. Quelle: BFH, Urteil vom 16.2.2023 – III R 49/20; NWB

  • Vermietung von Ferienwohnungen im Hotel durch treuhänderischen Vermittler
    Steuern: Vermieter

    Vermietung von Ferienwohnungen im Hotel durch treuhänderischen Vermittler

    Die Vermietung von Ferienwohnungen führt nicht zu gewerblichen Einkünften, wenn der mit der treuhänderischen Vermietung beauftragte Vermittler die Ferienwohnungen zwar wie ein Hotelzimmer anbietet, jedoch ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Treuhandstellung hat, weil er hoteltypische Zusatzleistungen wie z.B. Verpflegung oder Bettwäschewechsel auf eigene Rechnung oder für Rechnung Dritter erbringt. Der Vermieter muss dann keine Gewerbesteuer entrichten. Hintergrund: Gewerbliche Einkünfte unterliegen der Gewerbesteuer, nicht aber Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Vermietung einer Wohnung wird zwar grundsätzlich bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfasst; sie kann aber zu gewerblichen Einkünften führen, wenn gewerbliche Zusatzleistungen erbracht werden, wie sie auch in einem Hotel üblich sind. Sachverhalt: Die Klägerin war Eigentümerin dreier Ferienwohnungen, die sich in einer Ferienanlage befanden, zu der zwei Hotels gehörten. Die Klägerin beauftragte die G-GmbH mit der treuhänderischen Vermietung. Bei entsprechendem Bedarf sollte die G-GmbH die Wohnungen im eigenen Namen auch als Hotelzimmer der beiden Hotels vermieten können und dann Zusatzleistungen über die Hotel-Betriebsgesellschaft anbieten wie z.B. Vollpension, Frühstück oder Bettwäschewechsel. Die hierfür anfallenden Kosten sollten zwischen der G-GmbH und der Hotel-Betriebsgesellschaft abgerechnet werden. In der Folgezeit wurden die Wohnungen in Vermietungsportalen im Internet als Hotelzimmer mit Frühstück und Hotelservice angeboten. Die G-GmbH zog vom Vermietungserlös die an die Hotel-Betriebsgesellschaft gezahlten Entgelte ab. Das Finanzamt setzte für die Klägerin gewerbliche Einkünfte an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte hingegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gab der Klage statt: Zwar kann die Vermietung von Ferienwohnungen zu gewerblichen Einkünften führen, wenn die Vermietung mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Allerdings hat die Klägerin die Wohnungen nicht wie Hotelzimmer vermietet, weil die G-GmbH nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter der Klägerin aufgetreten ist. Die Mieter haben daher nicht erkannt, dass sie tatsächlich von der Klägerin gemietet haben. Die G-GmbH ist auch nicht als Treuhänder für die Klägerin aufgetreten. Ein Treuhandverhältnis würde zwar dazu führen, dass die durch die G-GmbH als Treuhänderin erfolgte Vermietung der Klägerin als Treugeberin zuzurechnen wäre. Die Klägerin hatte aber nicht die für einen Treugeber entsprechende Stellung, für die ein wesentlicher Einfluss auf die vertragliche Ausgestaltung, Weisungsbefugnisse gegenüber der G-GmbH und ein Herausgaberecht erforderlich gewesen wären. Eine treuhänderische Zurechnung scheidet auch bereits deshalb aus, weil die G-GmbH ein erhebliches eigenes Interesse an der Treuhandstellung hatte. Denn die G-GmbH konnte die erbrachten Zusatzleistungen wie die Bereitstellung von Wäsche, Frühstück oder die Endreinigung abrechnen. Dabei ist unerheblich, ob die G-GmbH die Leistungen im eigenen Namen und auf eigene Rechnung oder im Interesse eines Dritten wie z. B. der Hotel-Betriebsgesellschaft angeboten hat; denn die G-GmbH hat die Leistungen jedenfalls nicht auf Rechnung der Klägerin erbracht.Hinweise: Für die Klägerin ist die Entscheidung positiv, weil sie auf ihren Überschuss aus der Vermietung keine Gewerbesteuer entrichten muss. Anders sieht es bei der Erbschaftsteuer aus; denn dort sind Wohnungen, die zu einem wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gehören, weitgehend (zu 85 %) oder vollständig steuerfrei. Quelle: BFH, Urteil v. 28.5.2020 – IV R 10/18 (nachträglich zur Veröffentlichung bestimmt); NWB

  • Umsatzsteuerfreie Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

    Umsatzsteuerfreie Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen

    Der Europäische Gerichtshof (EuGH) sieht die Vermietung von Betriebsvorrichtungen entgegen dem deutschen Umsatzsteuerrecht als umsatzsteuerfrei an, wenn es sich hierbei um eine Nebenleistung zur umsatzsteuerfreien Hauptleistung, nämlich der Vermietung des Gebäudes, in dem sich die Betriebsvorrichtungen befinden, handelt. Dem EuGH zufolge handelt es sich dann um eine wirtschaftlich einheitliche Leistung, die nicht künstlich in eine umsatzsteuerfreie Gebäudevermietung und in eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung der Betriebsvorrichtungen aufgeteilt werden darf. Hintergrund: Nach dem deutschen Umsatzsteuerrecht ist die Vermietung von Grundstücken umsatzsteuerfrei. Die Umsatzsteuerfreiheit gilt aber nicht für die Vermietung von Betriebsvorrichtungen. Auch nach dem europäischen Mehrwertsteuerrecht ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken von der Umsatzsteuer befreit, nicht aber die Vermietung von auf Dauer eingebauten Vorrichtungen und Maschinen.Sachverhalt: Der Kläger hatte an einen Putenzüchter ein Stallgebäude samt Maschinen und Betriebsvorrichtungen wie z.B. Heizungs- und Lüftungsanlagen, Beleuchtungssystemen und Fütterungsvorrichtungen in den Jahren 2010 bis 2014 vermietet. Er sah die Miete als umsatzsteuerfrei an. Das Finanzamt behandelte hingegen 20 % der Gesamtmiete als umsatzsteuerpflichtig, weil es davon ausging, dass dieser Anteil auf die Betriebsvorrichtungen entfiel. Entscheidung: Der Fall kam zum EuGH, der im Grundsatz von einer umsatzsteuerfreien Vermietung der Betriebsvorrichtungen ausging: Eine wirtschaftlich einheitliche Leistung darf nicht künstlich in eine umsatzsteuerfreie und in eine umsatzsteuerpflichtige Leistung aufgespalten werden. Eine wirtschaftlich einheitliche Leistung ist anzunehmen, wenn eine Haupt- und Nebenleistung erbracht wird. Eine Nebenleistung ist das Mittel, um die Hauptleistung unter optimalen Bedingungen in Anspruch nehmen zu können; sie erfüllt für den Kunden also keinen eigenen Zweck. Liegt eine Nebenleistung vor, teilt sie das umsatzsteuerliche Schicksal der Hauptleistung. Ist also die Hauptleistung umsatzsteuerfrei, gilt das auch für die Nebenleistung. Ist die Hauptleistung hingegen umsatzsteuerpflichtig, erfasst die Umsatzsteuerpflicht auch die Nebenleistung. Hinweise: Die Sache geht an den BFH zurück, der den EuGH angerufen hatte. Der BFH muss nun prüfen, ob der Kläger mit der Vermietung des Stalls und der Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen eine wirtschaftlich einheitliche Leistung erbracht hatte. Der EuGH deutet in seinem aktuellen Urteil an, dass eine wirtschaftlich einheitliche Leistung naheliegend sein dürfte. In diesem Fall wäre sodann zu prüfen, ob die Vermietung des Gebäudes die Hauptleistung darstellte: Dann wäre die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen umsatzsteuerfrei. Zwar sieht der deutsche Gesetzgeber die Vermietung von Betriebsvorrichtungen als umsatzsteuerpflichtig an. Nach dem EuGH gilt diese Umsatzsteuerpflicht nur dann, wenn Betriebsvorrichtungen ohne eine gleichzeitige Gebäudevermietung, die umsatzsteuerfrei ist, vermietet werden, oder wenn die Vermietung von Betriebsvorrichtungen Teil einer wirtschaftlich einheitlichen Leistung ist und die Hauptleistung dieser wirtschaftlich einheitlichen Leistung darstellt.Quelle: EuGH, Urteil v. 4.5.2023 – Rs. C-516/21; NWB