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Kategorie: Steuern: Vermieter

  • Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile durch Mieter zwecks Mietminderung
    Steuern: Vermieter

    Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile durch Mieter zwecks Mietminderung

    Übernehmen Mieter einer Wohnungsgenossenschaft freiwillig Anteile an einer Genossenschaft, die den Mietern dafür eine Mietminderung anbietet, ist der Mietnachlass gewerbesteuerlich nicht als Aufwendungen für Fremdkapital dem Gewinn der Genossenschaft hinzuzurechnen. Bei den freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteilen handelt es sich nämlich um Eigenkapital und nicht um Fremdkapital. Hintergrund: Gewerbesteuerlich werden Zinsen für Fremdkapital zu 1/4 wieder dem Gewinn hinzugerechnet, soweit der Betrag der gesamten Hinzurechnungen – neben den Zinsen sind z.B. auch Mieten oder Lizenzen dem Gewinn in einem bestimmten Umfang hinzuzurechnen – 200.000 € pro Betrieb übersteigt. Sachverhalt: Die Klägerin war eine Wohnungsgenossenschaft. Sie bot ihren Mietern an, dass diese freiwillig unverzinsliche Genossenschaftsanteile (d.h. ohne Dividende) übernehmen können und hierfür eine Mietminderung im Umfang der üblichen Dividende erhalten. Das Finanzamt sah in der Mietminderung eine Vergütung für Fremdkapital und nahm eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der Mietminderung vor. Entscheidung: Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die Klägerin hatte keine Aufwendungen für Fremdkapital getätigt und etwa Zinsen an eine Bank gezahlt. Zwar hat die Klägerin ihren Mietern eine Mietminderung in Höhe der üblichen Dividende für die freiwillig übernommenen Genossenschaftsanteile zugesagt. In der Mietminderung war aber keine Vergütung für Fremdkapital zu sehen; denn das Kapital, das durch die Zeichnung freiwilliger Genossenschaftsanteile entstanden ist, war Eigenkapital der Genossenschaft. Zum Eigenkapital einer Genossenschaft gehört das Geschäftsguthaben der Mitglieder. Das Geschäftsguthaben des einzelnen Mitglieds setzt sich aus den gezeichneten Geschäftsanteilen zusammen, zu denen sowohl die Pflichtbeteiligung des Mitglieds als auch die freiwilligen Geschäftsanteile, die von dem Mitglied über die Pflichtbeteiligung hinaus gezeichnet werden können, gehören. Hinweise: Die Klägerin hatte Sorge gehabt, dass das Finanzamt eine verdeckte Gewinnausschüttung annehmen könnte, und hatte daher vorab eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt beantragt. Das Finanzamt hat die verbindliche Auskunft erteilt und eine verdeckte Gewinnausschüttung verneint. Nach einer Außenprüfung bei der Klägerin hat das Finanzamt dann aber eine gewerbesteuerliche Hinzurechnung in Höhe der zugesagten Mietminderung vorgenommen. Das FG interpretierte die verbindliche Auskunft aber zugunsten der Klägerin dahingehend, dass das Finanzamt jegliche Form der Einkommens- bzw. Gewinnerhöhung in Bezug auf die Übernahme freiwilliger Genossenschaftsanteile ausgeschlossen habe, also auch unter dem Gesichtspunkt der gewerbesteuerlichen Hinzurechnung. Daher hätte die Klage auch aufgrund der verbindlichen Auskunft Erfolg gehabt. Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.11.2023 – 6 K 6042/20; NWB

  • Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für ein Gebäude
    Steuern: Vermieter

    Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer für ein Gebäude

    Der Steuerpflichtige kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen und damit eine höhere Abschreibung geltend machen, als sich nach der gesetzlichen Nutzungsdauer ergibt. Das Gutachten ist anzuerkennen, wenn es sich auf das konkrete Grundstück bezieht und zu den maßgeblichen Kriterien der Nutzungsdauer wie etwa zum technischen Verschleiß, der wirtschaftlichen Entwertung oder zu rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt. Hintergrund: Gebäude, die vermietet oder betrieblich genutzt werden, können abgeschrieben werden. Die Abschreibung richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes, die gesetzlich vermutet wird, z.B. 33,3 Jahre für betrieblich genutzte Gebäude, die nicht Wohnzwecken dienen oder – je nach Fertigstellungszeitpunkt – 50 oder 33,3 Jahre für vermietete Gebäude im Privatvermögen. Allerdings kann der Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen und dann eine höhere Abschreibung in Anspruch nehmen.Sachverhalt: Die Klägerin erwarb 2013 eine vermietete Grundstückshälfte, auf der sich zwei Gebäude befanden. Sie machte in ihrer Einkommensteuererklärung für 2014 bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Abschreibung von ca. 5,26 % auf Grundlage einer Restnutzungsdauer von 19 Jahren geltend; die gesetzliche Abschreibung hätte 2 % bei einer gesetzlich vermuteten Nutzungsdauer von 50 Jahren betragen. Zur Ermittlung der Restnutzungsdauer legte die Klägerin ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, der die Restnutzungsdauer nach den einschlägigen immobilienrechtlichen Regeln bewertet und dabei berücksichtigt hatte, dass bis zum Erwerb durch die Klägerin keine Modernisierungsmaßnahmen erfolgt waren. Das Finanzamt erkannte nur eine Abschreibung von 2 % an.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage im Grundsatz statt und erkannte eine Restnutzungsdauer von 19 Jahren an: Zwar betrug der gesetzliche Abschreibungssatz im Veranlagungszeitraum 2014 2 %, weil der Gesetzgeber von einer Nutzungsdauer für vermietete Gebäude des Privatvermögens von 50 Jahren ausging. Der Steuerpflichtige kann aber eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Eine kürzere Nutzungsdauer kann sich etwa aus einem technischen Verschleiß, einer wirtschaftlichen Entwertung oder aus rechtlichen Nutzungsbeschränkungen ergeben. Die Klägerin hat eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, indem sie ein taugliches Gutachten vorgelegt hat. Für den Nachweis genügt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das zu einzelnen Kriterien der Nutzungsdauer Bezug nimmt und die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt. Der Gutachter, der das Gutachten für die beiden Gebäude erstellt hat, war öffentlich bestellt und vereidigt. Er hat seine Ermittlung der Restnutzungsdauer auf die einschlägigen gesetzlichen Regelungen gestützt und dabei auch die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls berücksichtigt, nämlich den Umstand, dass die Gebäude bis zum Erwerb durch die Klägerin nicht modernisiert worden sind. Hieraus hat er nachvollziehbar eine wirtschaftliche Abnutzung abgeleitet, die zu einer wirtschaftlich gemittelten Restnutzungsdauer von 19 Jahren für die beiden Gebäude auf dem Grundstück führte. Entgegen der Auffassung des Finanzamts war es nicht erforderlich, dass der Gutachter auch einen technischen Verschleiß bestätigt. Denn es genügt der Nachweis eines wirtschaftlichen Verbrauchs; eine kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer ist nämlich nur bedingt oder gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig.Hinweise: Der BFH macht in seinem Urteil deutlich, dass eine bestimmte Methode wie z.B. ein Bausubstanzgutachten oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren nicht erforderlich ist, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen. Die Finanzverwaltung stellt an die Gutachten höhere Anforderungen. Der BFH widerspricht der Finanzverwaltung, weil es für die von der Finanzverwaltung geforderten Anforderungen keine gesetzliche Grundlage gibt. Im Gegensatz zur Finanzverwaltung hält es der BFH für denkbar, dass die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen übernommen wird. Abschließend entscheiden muss nun noch das Finanzgericht im zweiten Rechtsgang. Es muss nämlich noch die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ermittelt werden. Die Klägerin hatte zu Unrecht den Wert für einen Nießbrauch, der ihr an dem Grundstück zustand, als Anschaffungskosten geltend gemacht. Dafür könnten der Klägerin aber Anschaffungskosten aus der Übernahme von Verbindlichkeiten entstanden sein, die bislang noch nicht geprüft worden sind. Quelle: BFH, Urteil vom 23.1.2024 – IX R 14/23; NWB

  • Bundesregierung beschließt Jahressteuergesetz 2024
    Steuern: Alle Steuerzahler

    Bundesregierung beschließt Jahressteuergesetz 2024

    Die Bundesregierung hat am 5.6.2024 das sog. Jahressteuergesetz 2024 beschlossen. Geplant ist u.a. die Einführung eines Mobilitätsbudgets sowie die steuerliche Entlastung von Vermietern, die dauerhaft vergünstigten Wohnraum zur Verfügung stellen. Hintergrund: In verschiedenen Bereichen des deutschen Steuerrechts hat sich fachlicher Regelungsbedarf ergeben. Diesen will die Bundesregierung mit dem Jahressteuergesetz 2024 umsetzen. Das JStG 2024 enthält viele einzelne Regelungen, die thematisch nicht miteinander verbunden und überwiegend technisch sind. Aber auch einige steuerliche Verbesserungen für Bürger sind enthalten. Die wichtigsten Maßnahmen im Überblick:Künftig sollen Vermieter gemeinnützig und damit steuerlich entlastet werden, wenn sie dauerhaft vergünstigten Wohnraum zur Verfügung stellen. Ebenfalls neu: Mobilitätsbudgets, also von Arbeitgebern zusätzlich zum Arbeitslohn zur Verfügung gestellte Guthaben, sollen künftig pauschal vom Arbeitgeber mit 25 Prozent versteuert werden können. Für die Beschäftigten fallen damit keine Steuern an. Sie können ein solches Budget privat für Mobilitätsleistungen nutzen. Die Möglichkeit der Pauschalbesteuerung soll für einen Betrag von maximal 2.400 Euro pro Jahr gelten.Außerdem sollen Bonuszahlungen, die gesetzliche Krankenkassen für gesundheitsbewusstes Verhalten leisten, nun dauerhaft bis zu 150 Euro steuerfrei bleiben.Hinweis: Das Gesetz bedarf noch der Zustimmung von Bundestag und Bundesrat. Quelle: Bundesregierung, Pressemitteilung v. 5.6.2024; NWB

  • Steuerliche Behandlung des Betriebs von Photovoltaikanlagen
    Steuern: Alle Steuerzahler

    Steuerliche Behandlung des Betriebs von Photovoltaikanlagen

    Das Thüringer Finanzministerium hat Informationen zur steuerlichen Behandlung des Betriebs von Photovoltaikanlagen veröffentlicht.Hintergrund: In den Finanzämtern häufen sich die Anfragen zur steuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen. Viele Steuerpflichtige sind unsicher, ob sie ihre Anlage komplett steuerfrei betreiben können, oder sich die Steuerfreiheit nur auf die Einkommensteuer oder die Umsatzsteuer erstreckt. Die Finanzverwaltung des Landes Thüringen hat daher die steuerlichen Regeln zum Betrieb von Photovoltaikanlagen noch einmal zusammengefasst. I. Umsatzsteuer Betreiber, die die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen und ihre Photovoltaikanlage zum sog. Nullsteuersatz, also ohne Umsatzsteuer erworben haben, können auf die Anzeige ihrer seit dem 1.1.2023 aufgenommenen Tätigkeit beim Finanzamt verzichten. Voraussetzung hierfür ist, dass die Photovoltaikanlage nach dem Einkommensteuergesetz begünstigt ist und keine weitere unternehmerische Tätigkeit ausgeübt wird. Seit dem 1.1.2023 gilt für den Kauf und die Installation bestimmter kleiner Photovoltaikanlagen und für dazugehörige Stromspeicher eine Umsatzsteuer von null Prozent, wenn: die Anlage auf oder in der Nähe von Privatwohnungen/Wohnungen/Wohngebäuden, auf öffentlichen und anderen Gebäuden, die für dem Gemeinwohl dienende Tätigkeiten genutzt werden oder an Wohnwagen, wenn sie nicht oder nur gelegentlich fortbewegt werden, installiert sind. Ist die installierte Bruttoleistung der Photovoltaikanlage kleiner oder gleich 30 kW(p), dann entfällt ein Nachweis der Belegenheit. Für den Erwerb dieser kleinen Anlagen greift dann automatisch der Nullsteuersatz. Aus Gründen des Bürokratieabbaus kann auf die steuerliche Erfassung beim Finanzamt und die Vergabe einer Steuernummer verzichtet werden, wenn: das Unternehmen ausschließlich den Betrieb einer Photovoltaikanlage i.S.d. § 3 Nr. 72 EStG und § 12 Abs. 3 Nr. 1 UStG (+ steuerfreie Vermietung) umfasst, die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG angewendet wird und die Erwerbstätigkeit ab dem 1.1.2023 aufgenommen wurde. Werden die Voraussetzungen erfüllt, wird keine Steuernummer vergeben. Gegenüber den Netzbetreibern ist in diesen Fällen die Marktstammdatenregisternummer der Photovoltaikanlage mitzuteilen. Die Information an den Netzbetreiber bezüglich der Inanspruchnahme der Vereinfachung ist jedoch zwingend erforderlich, da anderenfalls die (vom Netzbetreiber ausgewiesene) Umsatzsteuer für den eingespeisten Strom von den Betreiberinnen oder Betreibern der Anlage geschuldet werden würde. Erfüllt der Unternehmer hingegen eine der o.g. Voraussetzungen nicht, bedarf es bei erstmaliger unternehmerischer Betätigung einer elektronischen Abgabe des Fragebogens zur steuerlichen Erfassung an das zuständige Finanzamt. Für Anlagen, die vor 2023 installiert wurden, gelten die alten Steuerregeln. II. Einkommensteuer Bereits rückwirkend seit dem 1.1.2022 werden Einnahmen und Entnahmen im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Photovoltaikanlage von der Einkommensteuer befreit. Für die Anwendung der Steuerbefreiung muss die Photovoltaikanlage bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich der Anlagenleistung und des Standortes erfüllen: Die installierte Bruttoleistung darf bis zu 30 kW(p) betragen, wenn die Anlage auf einem Einfamilienhaus (einschließlich Nebengebäuden, Garagen oder Carports), oder auf Gebäuden, die nicht Wohnzwecken dienen (z.B. Gewerbeimmobilien, Garagenhof), installiert ist. Die Anlage kann auch einkommensteuerfrei betrieben werden, wenn sie auf Mehrfamilienhäusern oder sonstigen Gebäuden (z.B. gemischt genutzte Immobilien, Vermietungsobjekte, Gewerbeimmobilien mit mehreren Gewerbeeinheiten) installiert ist und die installierte Leistung 15 kW(p) nicht überschreitet. Für den Betrieb einer oder mehrerer Photovoltaikanlagen gilt insgesamt eine Höchstgrenze von 100 kW(p) pro Steuerpflichtigen. Bei Überschreiten der 100 kW(p)-Grenze entfällt die Steuerbefreiung für alle Photovoltaikanlagen. Auch dachintegrierte Photovoltaikanlagen sowie sog. Fassadenphotovoltaikanlagen sind begünstigt. Freiflächen-Photovoltaikanlagen sind hingegen unabhängig von ihrer Größe nicht begünstigt. Die jeweilige Verwendung des erzeugten Stroms ist für die Steuerbefreiung unerheblich. Es spielt also keine Rolle, ob der erzeugte Strom z.B. vollständig in das öffentliche Stromnetz eingespeist wird oder für das Aufladen eines privaten Elektrofahrzeugs verbraucht wird. Hinweis: Die Thüringer Finanzverwaltung hat zum Thema ein Informationsblatt veröffentlicht. Dieses können Sie hier herunterladen.Quelle: Thüringer Finanzministerium, Pressemitteilung v. 24.4.2024; NWB

  • Änderungen durch das Wachstumschancengesetz
    Steuern: Alle Steuerzahler

    Änderungen durch das Wachstumschancengesetz

    Nach langem Hin und Her wurde das sog. Wachstumschancengesetz nun doch noch Ende März 2024 verkündet. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst:I. Änderungen für Unternehmer1. Befristete Wiedereinführung der degressiven AbschreibungBisher war eine degressive Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens nur dann möglich, wenn das Wirtschaftsgut bis zum 31.12.2022 angeschafft oder hergestellt worden ist. Die degressive Abschreibung beträgt das Zweieinhalbfache der linearen Abschreibung, die auf der Nutzungsdauer beruht; die degressive Abschreibung darf höchstens 25 % betragen.Der Gesetzgeber lässt die degressive Abschreibung nun auch für solche beweglichen Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens zu, die nach dem 31.3.2024 und vor dem 1.1.2025 angeschafft oder hergestellt worden sind. In diesem Fall beträgt die degressive Abschreibung maximal das Doppelte der sog. linearen Abschreibung, die sich nach der Nutzungsdauer bemisst, und darf 20 % nicht übersteigen.Hinweis: Die degressive Abschreibung ist nicht zulässig, wenn das Wirtschaftsgut nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.4.2024 angeschafft oder hergestellt worden ist.2. Sonderabschreibung für kleine und mittlere UnternehmenUnternehmer, deren Gewinn 200.000 € nicht übersteigt, können bislang unter bestimmten Voraussetzungen eine einmalige Sonderabschreibung von 20 % auf abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens wie z. B. Maschinen vornehmen, und zwar zusätzlich zur regulären Abschreibung, die von der Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts abhängig ist. Für Wirtschaftsgüter, die nach dem 31.12.2023 angeschafft oder hergestellt werden, wird die Sonderabschreibung von 20 % auf 40 % nun verdoppelt.Zu beachten ist ferner die geänderte Abschreibung für neu gebaute Mietwohnungen, die auch für Unternehmer gilt, wenn sich die Wohnungen im Betriebsvermögen befinden, weil sie z. B. an Arbeitnehmer vermietet werden (zu den Einzelheiten s. unten unter „Vermieter“).3. Verbesserung bei der sog. ThesaurierungsbesteuerungEinzelunternehmen und Personengesellschaften haben die Möglichkeit, eine sog. Thesaurierungsbesteuerung zu wählen. Der nicht entnommene, also thesaurierte Gewinn wird dann mit 28,25 % besteuert. Allerdings kommt es zu einer Nachversteuerung mit einem Steuersatz von 25 %, sobald der Gewinn entnommen wird.Ab 2024 wird das begünstigt besteuerte Thesaurierungsvolumen dadurch erhöht, dass der begünstigungsfähige Gewinn um die steuerlich nicht als Betriebsausgabe abziehbare Gewerbesteuer und um die nicht absetzbare Einkommensteuer, die entnommen wird, damit die „Thesaurierungssteuer“ an das Finanzamt gezahlt werden kann, erhöht wird.4. Änderung bei der DienstwagenbesteuerungWerden betriebliche Elektrofahrzeuge privat genutzt, muss für die Privatnutzung eine Entnahme versteuert werden. Bei einer betrieblichen Nutzung von mehr als 50 % kann die Entnahme mit 0,25 % des Bruttolistenpreises (zzgl. Kosten der Sonderausstattung und einschließlich Umsatzsteuer) monatlich bewertet werden.Diese günstige Bewertung setzte bislang voraus, dass der Bruttolistenpreis des Fahrzeugs 60.000 € nicht übersteigt. Diese Grenze wird für reine Elektrofahrzeuge, die nach dem 31.12.2023 angeschafft werden, auf 70.000 € erhöht (ursprünglich war eine Erhöhung auf 80.000 € geplant).Hinweis: Entscheidet sich der Unternehmer für die Bewertung der Entnahme nach der sog. Fahrtenbuchmethode, wirkt sich die Erhöhung der zulässigen Anschaffungskosten bei reinen Elektrofahrzeugen ebenfalls günstig aus, weil dann nur 25 % der Anschaffungskosten bei den Kfz-Kosten berücksichtigt werden.5. Betriebsausgabenabzug für GeschenkeGeschenke an Geschäftsfreunde waren bislang bis zur Höhe von 35 € / Empfänger im Wirtschaftsjahr abziehbar. Diese Freigrenze wird ab 2024 auf 50 € angehoben. Wie bisher gilt: Ist das Geschenk auch nur geringfügig teurer, sind die kompletten Ausgaben nicht abziehbar.6. Erhöhung der BuchführungsgrenzenGewerbliche Unternehmer sowie Land- und Forstwirte sind steuerrechtlich zur Buchführung verpflichtet, wenn sie bestimmte Buchführungsgrenzen überschreiten. Der Gesetzgeber erhöht für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2023 beginnen, die bisherige Umsatzgrenze von 600.000 € auf 800.000 € und die bisherige Gewinngrenze von 60.000 € auf 80.000 €.In gleicher Höhe werden auch die Grenzen für die handelsrechtliche Buchführungspflicht von Einzelkaufleuten angepasst. Steuerpflichtige Einzelkaufleute können dann unterhalb dieser Grenze auf eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung und vereinfachte Buchführung zurückgreifen. Diese Änderungen greifen ebenfalls für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2023 beginnen.7. Erweiterung der umsatzsteuerlichen Ist-VersteuerungAb 2024 wird die Umsatzgrenze für die Anwendbarkeit der sog. Ist-Versteuerung von 600.000 € um 200.000 € auf 800.000 € erhöht.8. Erleichterung für KleinunternehmerAb 2024 sind Kleinunternehmer grundsätzlich nicht mehr zur Abgabe einer Umsatzsteuer-Jahreserklärung verpflichtet. Sie können allerdings – wie bisher auch – vom Finanzamt zur Abgabe einer Umsatzsteuer-Jahreserklärung aufgefordert werden. Auch besteht die Abgabepflicht z. B. weiterhin bei innergemeinschaftlichen Erwerben.Hinweis: Kleinunternehmer sind Unternehmer, deren Umsatz im Vorjahr 22.000 € nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50.000 € voraussichtlich nicht übersteigen wird. Sie müssen keine Umsatzsteuer abführen, können dann aber auch keine Vorsteuer gelten machen.9. Option zur KörperschaftsteuerPersonenhandelsgesellschaften wie z. B. die OHG oder KG können auf Antrag zur Körperschaftsbesteuerung optieren und unterliegen dann lediglich einem Körperschaftsteuersatz von 15 % zuzüglich Gewerbesteuer, die bei Körperschaften grundsätzlich anfällt. Der Gesetzgeber erstreckt ab dem 28.3.2024 den Anwendungsbereich dieser Option auf alle Personengesellschaften, also insbesondere auch auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts, wenn diese in einem Gesellschaftsregister eingetragen sind (sog. eGbR).Die Option, die bis zum 30.11. für das Folgejahr zu beantragen ist, ist ab dem 28.3.2024 auch für neu gegründete Personengesellschaften möglich, die den Antrag dann innerhalb eines Monats nach Abschluss des Gesellschaftsvertrags stellen müssen, so dass die Option bereits für das laufende Wirtschaftsjahr gilt. Gleiches gilt für Personengesellschaften, die durch einen umwandlungsrechtlichen Formwechsel aus einer Körperschaft hervorgegangen sind und die für die Option einen Monat Zeit nach Anmeldung des Formwechsels beim Handelsregister haben, damit die Option bereits für das laufende Wirtschaftsjahr gilt.10. Befreiung von der Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen ab 2025Nach bisheriger Rechtslage kann das Finanzamt den Unternehmer von der Verpflichtung zur Abgabe der Umsatzsteuervoranmeldungen und Entrichtung der Umsatzsteuervorauszahlungen befreien, wenn die Steuer für das vorangegangene Kalenderjahr nicht mehr als 1.000 € betragen hat. Dieser Betrag wird ab dem Besteuerungszeitraum 2025 auf 2.000 € erhöht. Ursprünglich sollte diese Regelung bereits für das Jahr 2024 gelten.11. Elektronische Rechnung ab 2025Der Gesetzgeber schreibt ab 2025 die Pflicht zur elektronischen Rechnung in einem sog. strukturiertem Format innerhalb von sechs Monaten nach Leistungserbringung vor, wenn die Leistung an einen anderen Unternehmer im Inland ausgeführt wird. Allerdings gibt es eine Übergangsregelung für Umsätze, die nach dem 31.12.2024 und vor dem 1.1.2027 ausgeführt werden, so dass bis zum 31.12.2026 eine Rechnung auf Papier und – bei Zustimmung des Rechnungsempfängers – auch in einem anderen elektronischen Format ausgestellt werden kann. Unternehmer, deren Gesamtumsatz im Jahr 2026 800.000 € nicht überschreitet, können sogar bis zum 31.12.2027 ihre Rechnungen auf Papier oder – mit Zustimmung des Rechnungsempfängers – in einem anderen elektronischen Format ausstellen.II. Änderungen für ArbeitnehmerZum 1.1.2024 wird der Pauschbetrag für Berufskraftfahrer, die im Fahrzeug übernachten, von 8 € auf 9 € pro Tag erhöht. Dieser Betrag kann zusätzlich zur den Verpflegungspauschalen geltend gemacht werden.III. Änderungen für VermieterFür Vermieter ergeben sich durch das Wachstumschancengesetz folgende wichtige Änderungen:1. Sonderabschreibung für MietwohnungsneubauDer Anwendungsbereich der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurde verlängert. Danach können die Sonderabschreibungen – bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen – in Anspruch genommen werden, wenn durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 (bisher 1.1.2027) gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen hergestellt werden Für aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellte Wohnungen sind darüber hinaus auch die Baukostenobergrenze und die maximale Bemessungsgrundlage angehoben worden. Die maximalen Anschaffungs- oder Herstellungskosten betragen nunmehr 5.200 € (bislang 4.800 €) je qm Wohnfläche, die Bemessungsgrundlage beträgt nunmehr maximal 4.000 € (bisher 2.500 €) je qm Wohnfläche.Hinweis: Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Wohnung nicht zehn Jahre lang vermietet oder vorher verkauft oder die Baukostenobergrenze durch nachträgliche Baumaßnahmen überschritten wird.2. Befristete Einführung einer degressiven AfA für WohngebäudeAußerdem hat der Gesetzgeber mit Wirkung zum 1.1.2023 eine degressive Abschreibung für Wohngebäude i. H. v. 5 % eingeführt. Dies gilt für Wohngebäude in Deutschland oder in der EU bzw. im EWR (Island, Liechtenstein und Norwegen). Voraussetzung ist, dass mit der Herstellung des Gebäudes nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wird oder dass das Gebäude nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 gekauft wird und der Nutzen- und Lastenwechsel bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt ist. Bei einem Kauf muss die Fertigstellung also im selben Jahr wie der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgen. Für den Beginn der Herstellung kommt es auf die Anzeige des Baubeginns an.IV. Alle SteuerzahlerMit Wirkung zum 1.1.2024 wird mit dem Wachstumschancengesetz die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von bislang 600 € auf 1.000 € angehoben. Bei zusammenveranlagten Ehegatten steht jedem Ehegatten die Freigrenze einzeln zu, sofern jeder von ihnen Veräußerungsgewinne erzielt hat. Bei einem auch nur geringfügig höheren Gewinn kommt die Freigrenze nicht zum Ansatz.Verbesserung des Verlustausgleichs: Trotz Verlustvortrags droht eine Mindestbesteuerung, wenn ein Verlust von mehr als 1 Mio. € in ein Folgejahr vorgetragen und dort mit positiven Einkünften von mehr als 1 Mio. € verrechnet werden soll. Der Gesetzgeber sieht bislang nämlich eine Besteuerung von 40 % des Betrags, der 1 Mio. € übersteigt, vor. Dieser Mindestbesteuerungssatz wird nun bei der Einkommen- und Körperschaftsteuer in den Jahren 2024 bis 2027 auf 30 % gesenkt.V. Nicht umgesetzte MaßnahmenU.a. die folgenden ursprünglich mit dem Wachstumschancengesetz geplanten Änderungen wurden nicht umgesetzt: Erhöhung der Betragsgrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) von 800 € pro Wirtschaftsgut auf 1.000 €; Abschaffung des Sammelpostens für GWG sowie – alternativ – die Abschreibung des Sammelpostens auf drei anstatt auf fünf Jahre; Einführung einer Klimaschutzprämie, die gewährt werden sollte, wenn der Unternehmer bis zum 31.12.2029 Wirtschaftsgüter anschafft, die Teil eines sog. Einsparkonzepts sind und zur Verbesserung der Energieeffizienz dienen; Erhöhung der Pauschalen für Verpflegungsmehraufwendungen; Erhöhung des Freibetrags für Betriebsveranstaltungen auf 150 €; die Einführung einer Freigrenze von 1.000 € für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; Anhebung des Höchstbetrags, der im Wege des Verlustrücktrags in einem Vorjahr abgezogen werden kann, auf 10 Mio. € (20 Mio. €. bei zusammenveranlagten Ehegatten). Ebenfalls nicht umgesetzt wurde eine ursprünglich geplante Meldepflicht für Steuergestaltungen im Inland sowie die Senkung des Durchschnittssatzes auf landwirtschaftliche Erzeugnisse auf 8,4 %; hier bleibt es nach derzeitigem Stand in diesem Jahr beim Durchschnittssatz von 9,0 %.Quelle: Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness (Wachstumschancengesetz), BGBl. 2024 I Nr. 108; NWB

  • Verteilung einer vorab gezahlten Nutzungsvergütung auf die Vertragsdauer
    Steuern: Vermieter

    Verteilung einer vorab gezahlten Nutzungsvergütung auf die Vertragsdauer

    Eine vorab gezahlte Nutzungsvergütung für eine Grundstücksüberlassung ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bereits im Zahlungszeitpunkt zu versteuern und kann nicht auf die Dauer der Nutzungsüberlassung verteilt werden, wenn die Dauer der Nutzungsüberlassung im Zeitpunkt der Zahlung weder bestimmt noch bestimmbar ist. Hintergrund: Nach dem Gesetz kann der Steuerpflichtige Einnahmen, die auf einer Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren beruhen, gleichmäßig auf den Zeitraum verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wird. Diese Regelung gilt für Überschusseinkünfte wie z.B. die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, nicht aber für die Bilanzierung. Sachverhalt: Der Kläger stellte der C-GmbH landwirtschaftliche Flächen zur Verfügung. Die C-GmbH wollte auf den Grundstücken naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen durchführen und sog. Ökopunkte generieren; die C-GmbH vermietete die Flächen tatsächlich an einen Windkraftanlagenbetreiber weiter. Der Vertrag zwischen dem Kläger und der C-GmbH wurde auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, sah aber einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für 30 Jahre vor. Der Kläger erhielt von der C-GmbH in den Streitjahren 2017 bis 2019 die gesamten Nutzungsentschädigungen i.H. von 43.840 €, die er auf einen Zeitraum von 20 Jahren steuerlich verteilte. Der Zeitraum von 20 Jahren entsprach der Nutzungsdauer einer Windkraftanlage. Das Finanzamt erfasste die Nutzungsvergütungen in den Streitjahren 2017 bis 2019 in voller Höhe als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Kläger erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Denn der auf die Generierung von sog. Öko-Punkten gerichtete Überlassungsvertrag entspricht bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Vermietungsvertrag. Die in den Streitjahren gezahlten Nutzungsvergütungen konnten nicht auf einen Zeitraum von 20 Jahren verteilt und versteuert werden. Die Verteilung auf einen Vorauszahlungszeitraum ist nur dann möglich, wenn der Vorauszahlungszeitraum bestimmt oder anhand objektiver Umstände bestimmbar ist; denn die gleichmäßige Verteilung der Vorauszahlung auf einen Vorauszahlungszeitraum setzt denknotwendig voraus, dass der Vorauszahlungszeitraum bestimmbar ist. Im Streitfall war der Vorauszahlungszeitraum nicht bestimmbar. Es stand nur ein Mindestnutzungszeitraum von 30 Jahren fest, weil eine ordentliche Kündigung für 30 Jahre ausgeschlossen war. Daraus konnte jedoch nicht abgeleitet werden, dass eine Kündigung nach 30 Jahren erfolgen würde. Hierfür fehlten ausreichende Anhaltspunkte. Damit waren die in den Streitjahren zugeflossenen Nutzungsvergütungen im jeweiligen Zeitpunkt des Zuflusses zu versteuern. Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass die Verteilung einer Einnahme auf einen mehr als fünfjährigen Nutzungsüberlassungszeitraum die Bestimmbarkeit des Überlassungszeitraums, d.h. Vorauszahlungszeitraums, voraussetzt. Es genügt nicht bereits der Abschluss eines unbefristeten, ordentlich kündbaren Mietvertrags mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren. Die im Streitfall anwendbare Regelung der Verteilung einer Einnahme betrifft die sog. Überschusseinkünfte wie z.B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Regelung ist aber auch bei der Einnahmen-Überschussrechnung anwendbar, für die das ebenfalls das sog. Zuflussprinzip gilt.Bei der Bilanzierung gibt es eigenständige Passivierungsvorschriften, die eine Verteilung einer Zahlung auf den Vorauszahlungszeitraum vorsehen, z.B. der passive Rechnungsabgrenzungsposten. Quelle: BFH, Urteil vom 12.12.2023 – IX R 18/22; NWB

  • Aufwendungen nach einem Gebäudebrand als anschaffungsnahe Aufwendungen
    Steuern: Vermieter

    Aufwendungen nach einem Gebäudebrand als anschaffungsnahe Aufwendungen

    Kommt es innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes zu einem Brand, können die anschließend getätigten Kosten für die Renovierung als sog. anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln sein, die sich nur über die jährliche Abschreibung auswirken. Eine Einschränkung des Begriffs der anschaffungsnahen Aufwendungen scheidet aus, wenn höhere Gewalt oder eine Schadensverursachung durch einen Dritten nach dem Erwerb der Immobilie nicht feststehen.Hintergrund: Ein Vermieter kann Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die er innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchführt und die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht in vollem Umfang als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen, sondern nur über die jährliche Abschreibung geltend machen. Man nennt derartige Kosten anschaffungsnahe Aufwendungen. Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2015 ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war, die sehr baufällig, jedoch noch bis zum 31.12.2020 vermietet war. Der Kaufpreis betrug 35.000 €. Nach dem Mietvertrag wollte der Kläger die Doppelhaushälfte nach Beendigung des Mietvertrags abreißen oder eine Kernsanierung vornehmen. Im Jahr 2016 wurde das Haus durch einen Brand schwer beschädigt; allerdings konnte die Ursache für den Brand nicht festgestellt werden. Der Kläger beseitigte im Jahr 2017 das durch den Brand zerstörte Inventar sowie die Brandschäden (Kosten hierfür ca. 14.500 €); außerdem erneuerte er den Stromkasten sowie die Fenster (Kosten hierfür ca. 11.100 €). Ab Oktober 2018 vermietete er die Doppelhaushälfte wieder. Er machte die gesamten Kosten von 25.600 € als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah in den Aufwendungen anschaffungsnahe Aufwendungen, die sich nur über die jährliche Abschreibung von 2 % auswirkten. Entscheidung: Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage teilweise statt und erkannte den Werbungskostenabzug bezüglich des Betrags i. H. von 14.500 € an. Die Brandbeseitigungskosten (14.500 €) waren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie dazu dienten, die Vermietung zu ermöglichen. Die Beseitigung des zerstörten Inventars diente nicht dem Wiederaufbau des Gebäudes; dies galt auch für die Beseitigung der durch den Brand entstandenen Schäden. Hingegen stellten die Kosten für die Erneuerung des Stromkastens und der Fenster in Höhe von 11.100 € anschaffungsnahe Aufwendungen dar, die nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden können. Denn die Aufwendungen dienten der Modernisierung, weil der Stromkasten und die Fenster erneuert wurden. Die im Gesetz genannte Grenze von 15 % des Gebäudekaufpreises wurde überschritten; der Gesamtkaufpreis betrug nämlich nur 35.000 €, und das Gebäude war baufällig, sodass auf das Gebäude ein Betrag von lediglich 0 € entfallen sein dürfte, die Baukosten betrugen aber 11.100 €. Die gesetzliche Regelung kann nicht einschränkend ausgelegt werden. Eine Einschränkung für den Fall der höheren Gewalt schied im Streitfall aus, weil nicht feststand, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt wie z.B. einen Blitz verursacht worden war. Eine Einschränkung käme auch in Betracht, wenn der Brand durch einen Dritten nach dem Erwerb des Grundstücks verursacht worden wäre; auch dies stand jedoch nicht fest. Hinweise: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen anschaffungsnahe Aufwendungen auch dann vor, wenn erst nach dem Erwerb Schäden bekannt werden, die durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind, aber bei Erwerb verborgen waren. Anders ist dies, wenn der Schaden erst nach der Anschaffung durch einen Dritten verursacht worden ist. Hätte der Kläger nachweisen können, dass der Brand durch den Mieter nach dem Erwerb im Jahr 2015 verursacht wurde, hätte dies gegen anschaffungsnahe Aufwendungen und für die sofortige Abziehbarkeit der Kosten gesprochen. Anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es nicht nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei den sog. Gewinneinkünften wie z.B. den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder den Einkünften aus selbständiger Tätigkeit. Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023 – 10 K 2184/20 E, NZB beim BFH: IX B 2/24; NWB

  • Vermietung möblierter Appartements in einem Boardinghouse
    Steuern: Unternehmer

    Vermietung möblierter Appartements in einem Boardinghouse

    Die Vermietung möblierter Appartements in einem sog. Boardinghouse ist kein Gewerbebetrieb, wenn außer der Vermietung keine wesentlichen Sonderleistungen erbracht werden und wenn die Vermietung für durchschnittlich zwei Monate pro Mieter erfolgt. Der Vermieter erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und darf vom Finanzamt nicht zur Buchführung aufgefordert werden. Hintergrund: Gewerbliche Einkünfte liegen nicht vor, solange der Bereich der privaten Vermögensverwaltung nicht überschritten wird. Die Vermietung von Räumen oder ganzen Immobilien gehört grundsätzlich zur privaten Vermögensverwaltung; dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter ähnlich wie ein Hotelier vermietet. Steuerpflichtige, die gewerbliche oder land- und forstwirtschaftliche Einkünfte erzielen, aber handelsrechtlich nicht zur Buchführung verpflichtet sind, weil sie keine Kaufleute sind, können vom Finanzamt zur Buchführung verpflichtet werden, wenn ihr Gewinn höher als 60.000 € oder ihr Umsatz höher als 600.000 € ist. Sachverhalt: Der Kläger errichtete ein sog. Boardinghouse mit Appartements in einer Größe zwischen 28 qm und 75 qm, die er möblierte. Der Kläger schloss mit der X-GmbH einen Betreiber- und Vermarktungsvertrag; die X-GmbH vermietete die Appartements im Namen des Klägers. Die Appartements konnten nicht ohne Voranmeldung gemietet werden, sondern es musste mehrere Tage vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Für jeden Aufenthalt wurden Kosten für eine Endreinigung in Höhe von 80 € in Rechnung gestellt. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer betrug zwei Monate. In dem Gebäude befand sich kein Speisesaal. Die Appartements wurden alle zwei Wochen gereinigt. Das Finanzamt ging von gewerblichen Einkünften des Klägers aus und forderte ihn auf, ab 2019 Bücher zu führen. Gegen diese Aufforderung wehrte sich der Kläger. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) verneinte eine gewerbliche Tätigkeit des Klägers und gab der Klage statt: Die Vermietung von Wohnungen führt nur dann zu gewerblichen Einkünften, wenn der Vermieter bestimmte, nicht übliche Sonderleistungen erbringt oder wenn wegen des häufigen Mietwechsels eine unternehmerische Organisation erforderlich ist, die einem Hotel vergleichbar ist. Allein die Zwischenschaltung der X-GmbH führte nicht zwangsläufig zu einer gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Vermieter im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und auf die Art der Vermietung mit einem Hotelbetrieb vergleichbar ist. Diese Vergleichbarkeit war im Streitfall nicht gegeben. Zwar waren die Appartements wie Hotelzimmer eingerichtet, aber sie konnten nicht spontan angemietet werden, sondern es musste vorab ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden. Die Kosten für die Endreinigung in Höhe von 80 € verteuerten kurze Aufenthalte von ein oder zwei Tagen erheblich. In dem Gebäude befand sich weder ein Restaurant noch ein Sportstudio, wie dies bei einem Hotel üblich wäre. Zwar stellte der Kläger einen WLAN-Zugang zur Verfügung und bot die Reinigung sowie Bettwäsche an; dies waren aber unschädliche Zusatzleistungen. Der Kläger erzielte somit keine gewerblichen Einkünfte und durfte daher nicht zur Buchführung aufgefordert werden. Hinweise: Bei der Vermarktung der Appartements durch die X-GmbH wurden durchaus verschiedene Sonderleistungen des Boarding-Hauses beworben, die für einen Hotelbetrieb sprachen und damit zu gewerblichen Einkünften hätten führen können; so wurde mit einer Espressobar, Leihfahrrädern, einem Concierge-Service und einer Notfall-Hotline geworben. Das FG vernahm hierzu Zeugen und stellte fest, dass die Leistungen tatsächlich nicht angeboten wurden. Statt einer Telefon-Hotline gab es z.B. lediglich einen Anrufbeantworter. Wären diese Leistungen tatsächlich angeboten worden, wäre das FG vermutlich von gewerblichen Einkünften ausgegangen. Quelle: FG Köln, Urteil vom 22.6.2023 – 11 K 315/19; NWB

  • Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen
    Steuern: Vermieter

    Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen

    Wird eine Wohnung oder ein Haus mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt. Hintergrund: Werden Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Absicht der Einkünfteerzielung grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose muss dann also nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird ermittelt, ob sich nach 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen lässt. Sachverhalt: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 291 qm, 322 qm und 331 qm und deren Anschaffung mit Immobilienkrediten finanziert worden war. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder und deren Ehegatten vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus und Jahr zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück, damit es die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft: Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen. Bei den Vermietungseinkünften wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt. Die Vermutung einer Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m². Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw. nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z.B. der Mietspiegel der Stadt, in der sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 qm. Es muss daher eine Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren, der typischen Vermietungstätigkeit, durchgeführt werden. Dieser Zeitraum beginnt ab dem Erwerb. Hinweise: Das FG hatte zwar bereits eine Totalüberschussprognose durchgeführt, jedoch den Beginn des Prognosezeitraums nicht zutreffend ermittelt, sondern zum Teil fehlerhaft einen späteren Beginn zu Grunde gelegt. Außerdem muss das FG bei der Prognose u.a. noch prüfen, ob die bereits in den Streitjahren erfolgten Mieterhöhungen sowie die späteren Zinsanpassungen am 1.12.2017 und 1.12.2019 objektiv vorhersehbar waren. Die Ausführungen des BFH gelten auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle drei Häuser an die eigenen Kinder und deren Ehegatten vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt haben. Bei „normal“ großen Wohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar im Fall dauerhafter Vermietung vermutet. Dies bedeutet aber nicht, dass Werbungskosten dann zwingend anzuerkennen sind. Denn liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kann dies nach dem Gesetz zu einer teilweisen Nichtanerkennung von Werbungskosten führen. Diese Regelung war im Streitfall nicht zu prüfen, weil es um die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht ging.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 17/21; NWB

  • Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps bei Vermietungseinkünften nicht absetzbar
    Steuern: Vermieter

    Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps bei Vermietungseinkünften nicht absetzbar

    Ein Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten absetzbar. Denn der Verlust betrifft die nicht steuerbare Vermögenssphäre, der aus dem Fremdwährungsrisiko resultiert. Hintergrund: Bei Fremdwährungsdarlehen gibt es ein Kursrisiko, wenn sich der Devisenkurs des Euro gegenüber der Fremdwährung verschlechtert. Um dieses Kursrisiko abzuschwächen, kann ein sog. Zins-Währungs-Swap abgeschlossen werden. Sachverhalt: Die Klägerin war eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, die Vermietungseinkünfte erzielte. Zur Finanzierung eines Immobiliengeschäfts hatte sie 1996 ein Darlehen in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen. Im Jahr 2008 schloss die Klägerin mit ihrer Bank einen sog. Zins-Währungs-Swap ab, der ebenso wie die Zinsbindungsfrist des Darlehens am 31.12.2012 enden sollte. Zum 31.12.2012 musste die Klägerin aufgrund der Währungsdifferenzen sog. Endtauschbeträge an die Bank zahlen. Die Klägerin machte die Endtauschbeträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Abzug von Werbungskosten setzt voraus, dass die Endtauschbeträge ähnlich wie Schuldzinsen für den Immobilienkredit im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen. Es kommt daher einerseits auf den Zweck an, der mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgt wird, und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel. Bei einem Darlehen, das der Finanzierung des Erwerbs der vermieteten Immobilie dient, sind zwar die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, nicht aber die Tilgungsbeträge, da sie kein Entgelt für die Überlassung des Kapitals darstellen und daher der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen sind. Die von der Klägerin geleisteten Endtauschbeträge glichen die in der Folge des Zins-Währungs-Swaps eingetretenen Kursverluste aus. Sie sind also eine Folge des Fremdwährungsverlusts und daher nicht durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst. Die Endtauschbeträge betreffen ebenso wie die Tilgungsbeträge die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Hinweise: Der Endtauschbetrag, der wechselkursbedingt zu zahlen ist, ist nach dem aktuellen Urteil nicht anders zu behandeln als ein Mehrbetrag, der bei Ablösung eines Fremdwährungsdarlehens zu zahlen ist. Der Darlehensnehmer wird durch den Zins-Währungs-Swap so gestellt, als habe er ein Darlehen in CHF (oder einer anderen Fremdwährung) abgeschlossen.Hätte der BFH der Klage stattgegeben, könnte das Wechselkursrisiko, das bei einem Fremdwährungsdarlehen dauerhaft besteht, über die Vereinbarung eines Zins-Währungs-Swaps in den steuerlich relevanten Bereich der Vermietungseinkünfte verlagert werden, obwohl kein Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie besteht. Die Endtauschbeträge waren auch nicht bei den sonstigen Einkünften, nämlich den Einkünften aus Termingeschäften, abziehbar. Dies hatte der BFH bereits vor einigen Jahren entschieden.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 15/21; NWB