Steuern: Vermieter Archives – WBML Weecke, Bücken, van der Moolen, Lata PartG mbB

2025-07-10 Steuern: Gesellschafter/Geschäftsführer

Gewerblicher Grundstückshandel bei Grundstücksveräußerung nach Ablauf des sog. Fünfjahreszeitraums

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu verneinen sein, wenn eine Vermietungs-GmbH 15 Grundstücke mit mehr als 145 Wohn- und Geschäftseinheiten kauft und diese erst sechs bzw. acht Jahre danach verkauft, weil einer der beiden Gesellschafter-Geschäftsführer überraschend verstorben ist. Der Vermietungs-GmbH steht dann die sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu, so dass ihr Gewinn aus der Vermietungstätigkeit sowie aus dem Verkauf der Grundstücke nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung wird nicht gewährt, wenn die Immobiliengesellschaft einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt. Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die im Jahr 2007 von B und C gegründet wurde, die auch Geschäftsführer der Klägerin waren. Unternehmensgegenstand der Klägerin war die Vermietung von Immobilien. Die Klägerin erwarb im Jahr 2007 15 Immobilien mit insgesamt mehr als 145 Wohn- und Geschäftseinheiten. Der Gesellschafter-Geschäftsführer C verstarb im Jahr 2012 überraschend im Alter von 55 Jahren, so dass B nun alleiniger Geschäftsführer war. Die Klägerin veräußerte daraufhin im Jahr 2013 dreizehn Immobilien und im Jahr 2015 zwei Immobilien. Sie beantragte für die Streitjahre 2011 und 2013 die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt unter Hinweis auf einen gewerblichen Grundstückshandel der Klägerin ablehnte. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die Klägerin betrieb keinen gewerblichen Grundstückshandel, sondern war nur vermögensverwaltend tätig. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird nach der Rechtsprechung auf der Grundlage der sog. Drei-Objekt-Grenze typisierend angenommen, wenn der Steuerpflichtige innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb der Grundstücke mehr als drei Immobilien veräußert. Die Klägerin hat die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten, da sie erst im sechsten Jahr nach dem Erwerb der Immobilien Grundstücke veräußert hat. Allerdings kann ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann vorliegen, wenn erst nach Ablauf der fünf Jahre in relativ kurzer Zeit planmäßig weitere Immobilien veräußert werden oder wenn viele Immobilien nach Ablauf der fünf Jahre veräußert werden oder wenn der Steuerpflichtige im Baubereich hauptberuflich tätig ist, also eine Nähe zum Grundstückshandel aufweist. Im Streitfall lag keiner dieser Fälle vor. Dies hat das Finanzgericht (FG) als Vorinstanz aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls angenommen; an diese Würdigung des FG ist der BFH gebunden, da sie möglich ist und da das FG bei seiner Würdigung keine Verfahrens- oder Denkfehler begangen hat. So hat das FG zugunsten der Klägerin den Umstand berücksichtigt, dass die Klägerin innerhalb des Fünf-Jahreszeitraums keine Immobilie veräußert hat und auch keine Grundstücksveräußerung für die Zeit nach Ablauf des Fünf-Jahreszeitraums vorbereitet hat. Indizien für eine – von Anfang an bestehende – bedingte Veräußerungsabsicht gab es nicht. Wesentlicher Grund für die Veräußerung der Immobilien in den Jahren 2013 und 2015 war nach der Sachverhaltswürdigung durch das FG der überraschende Tod des Geschäftsführers C im Jahr 2012. Hinweise: Wird die Drei-Objekt-Grenze überschritten, spielt es grundsätzlich keine Rolle, weshalb die Immobilien innerhalb des Fünfjahreszeitraums verkauft wurden. Daher gehen auch Verkäufe aufgrund einer persönlichen oder finanziellen Notlage, z.B. wegen Überschuldungsgefahr oder Scheidung, in die Ermittlung der im Fünfjahreszeitraum veräußerten Objekte ein. Im Streitfall ging es jedoch nicht um Verkäufe innerhalb des Fünfjahreszeitraums, sondern um Grundstücksveräußerungen nach Ablauf des Fünfjahreszeitraums. Der BFH hat es nicht beanstandet, dass das FG hier die besonderen Beweggründe für den Verkauf berücksichtigt hat, nämlich den überraschenden Tod des Gesellschafter-Geschäftsführers C. Zu beachten ist, dass sich der BFH auf die Sachverhaltswürdigung durch das FG stützt. Es ist denkbar, dass ein anderes FG den Sachverhalt anders würdigen und zu einer Klageabweisung gelangen würde. Solange die Sachverhaltswürdigung durch das FG nicht fehlerhaft und möglich ist, kann der BFH die Sachverhaltswürdigung des FG nicht durch eine eigene Würdigung ersetzen. Quelle: BFH, Beschluss vom 20.3.2025 – III R 14/23; NWB
2025-06-17 Steuern: Unternehmer

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Mitvermietung von Hochregalen in Lagerhalle

Bei einer Immobiliengesellschaft, die aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegt und die Grundstücke vermietet, führt die Mitüberlassung fest installierter Hochregale bei der Vermietung einer Lagerhalle nicht zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Die Mitüberlassung der Hochregale ist nämlich ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, wie z.B. die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, ist grundsätzlich nicht begünstigt. Sachverhalt: Die Klägerin war eine Immobilien-GmbH, die in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich nur eigene Grundstücke vermietete. U.a. vermietete sie eine Lagerhalle, die mit fest installierten Hochregalen ausgestattet war. Einen Teil der Halle vermietete sie an A, der auch die in diesem Hallenteil befindlichen Hochregale mietete. Den anderen Teil der Halle vermietete sie an B. Die Klägerin überließ dem B aber die in diesem Teil der Halle befindlichen Hochregale, die aus dem Jahr 1987 stammten, unentgeltlich. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt nicht gewährte, weil es von einer schädlichen Mitvermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, nämlich der Hochregale als Betriebsvorrichtungen, ausging. Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer setzte in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich voraus, dass ausschließlich eigenes Grundvermögen vermietet wurde. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen war hingegen schädlich. Betriebsvorrichtungen sind Gebäudebestandteile, die ausschließlich aus betrieblichen Gründen im Gebäude eingebaut sind und steuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt werden. Zwar handelte es sich bei den Hochregalen um Betriebsvorrichtungen, da diese keine Gebäudefunktion hatten, sondern nur aus rein betrieblichen Gründen in der Lagerhalle eingebaut waren. Die Überlassung der Hochregale an A und an B war aber gewerbesteuerlich nicht schädlich. Die Überlassung der Hochregale an B war unschädlich, weil die Klägerin ihm die Hochregale nicht vermietet, sondern nach dem Mietvertrag ausdrücklich nur unentgeltlich überlassen hatte. Eine unentgeltliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen steht der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer nicht entgegen. Zwar gilt dies dann nicht, wenn es sich bei der vereinbarten Unentgeltlichkeit um ein Scheingeschäft handelt; für ein Scheingeschäft spricht es, wenn die Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag herausgenommen werden, jedoch keine Regelungen getroffen werden, wie der Aufwand des Vermieters für die Anschaffung bzw. Herstellung der Betriebsvorrichtungen entgolten wird. Im Streitfall handelte es sich aber nicht um ein Scheingeschäft, weil die Hochregale aus dem Jahr 1987 stammten und die Klägerin diese Hochregale deshalb unentgeltlich überlassen hatte, weil sie für die alten Regale keine Instandhaltungs- und Reparaturpflicht übernehmen wollte. Die Mitvermietung der Hochregale an A war hingegen entgeltlich, aber dennoch steuerlich unschädlich, weil die Mitüberlassung festinstallierter Hochregale der Grundstückverwaltung diente und damit ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellte. Denn die Lagerhalle war eine sog. Spezialimmobilie, die sinnvollerweise nur als Lagerhalle vermietet und genutzt werden konnte. Ohne Mitvermietung der Hochregale hätte ein Mieter auf eigene Kosten Hochregale einbauen müssen; damit wären die Kosten für den Mieter erheblich angestiegen, insbesondere bei einer kurzfristigen Anmietung. Hinweise: Der Gewinn der Klägerin, der ausschließlich aus der Vermietung stammte, war daher in den Streitjahren gewerbesteuerfrei. Seit 2021 gibt es eine Neuregelung, nach der bestimmte weitere Tätigkeiten wie z.B. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegenstehen; diese Regelung galt im Streitjahr noch nicht. Ähnlich wie bei der Mitvermietung von Hochregalen im Streitfall wird auch die Mitvermietung von Lastenaufzügen in Einkaufszentren oder Fabrikgebäuden in der Regel als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen; eine einheitliche Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings nicht. Quelle: FG Münster, Urteil vom 12.3.2025 – 10 K 1656/21 G; NWB
2025-04-04 Steuern: Vermieter

Negative Ausgleichszahlungen für einen Zinsswap bei Vermietungseinkünften

Der Steuerpflichtige kann negative Ausgleichszahlungen für einen Zinsswap, den er im Rahmen der Finanzierung einer vermieteten Immobilie abgeschlossen hat, nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften absetzen. Es handelt sich lediglich um negative Kapitaleinnahmen, die nur beschränkt verrechenbar sind. Hintergrund: Ein Zinsswap ist ein Finanzinstrument, welches häufig zur Absicherung eines anderen Kreditgeschäfts (z.B. Darlehensvertrag) abgeschlossen wird, um das Zinsrisiko aus dem anderen Kreditgeschäft zu mindern. Hierzu werden z.B. voneinander abweichende Zinsmodalitäten vereinbart, z.B. ein Festzinssatz einerseits und ein variabler Zinssatz andererseits. Wird der Zinsswap beendet, kann es zu Ausgleichszahlungen kommen.Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die nicht gewerblich geprägt war und daher nicht bereits aufgrund ihrer Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielte. Sie erwarb eine Mietimmobilie und finanzierte diese mit einem Bankdarlehen. Im Jahr 2010 vereinbarte sie mit der Bank ein Umschuldungsdarlehen, das am 30.11.2014 ausgezahlt werden sollte und für das ein variabler Zinssatz vereinbart wurde. Die Darlehensdauer betrug zehn Jahre (Ende des Darlehensvertrags war der 30.11.2024). Außerdem vereinbarte die Klägerin einen Zinsswap mit der Bank, der vom 28.11.2014 bis zum 29.11.2024 laufen sollte und einen Festzins von 4,7 % vorsah. Der Bezugsbetrag des Zinsswaps entsprach der Höhe der Darlehenssumme des Umschuldungsdarlehens. Zum 12.1.2017 lösten die Klägerin und die Bank den Zinsswap einvernehmlich auf. Die Klägerin musste nun fast 700.000 € an die Bank als Ausgleichszahlung leisten und machte diese Zahlung in ihrer Feststellungserklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt stellte jedoch lediglich negative Kapitaleinkünfte in Höhe von fast 700.000 € fest.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:Sowohl die Darlehenszinsen für den Kreditvertrag als auch die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und wurden zu Recht vom Finanzamt steuerlich anerkannt. Der wirtschaftliche Zusammenhang, der zwischen den Darlehenszinsen und den Vermietungseinkünften besteht, erstreckt sich auch auf einen Zinsswap, wenn dieser – wie im Streitfall – das Zinsänderungsrisiko des Finanzierungsdarlehens absichern soll. Dies ist der Fall, wenn der Habenzinssatz des Swap-Geschäfts dem Sollzinssatz des Darlehens entspricht, die Höhe der Darlehensverpflichtung mit der Höhe der Bezugsgröße für den zu verrechnenden Zinssatz im Rahmen des Zinsswap-Geschäfts entspricht und wenn die Zinsbindungsfrist des Darlehens mit der Laufzeit des Swap-Geschäfts korrespondiert. Dieser wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Zinsswap und den Vermietungseinkünften besteht allerdings nicht mehr, wenn der Zinsswap vorzeitig beendet oder aufgelöst wird. In diesem Fall ist die Ausgleichszahlung für den Zinsswap nicht mehr durch die Vermietungseinkünfte, sondern durch die Entscheidung des Steuerpflichtigen zur Beendigung bzw. Auflösung des Zinsswaps veranlasst. Die Ausgleichszahlungen stellen negative Kapitalerträge dar und sind daher dem Grunde nach bei den Kapitaleinkünften zu berücksichtigen; denn der Zinsswap stellt ein sog. Termingeschäft dar, das zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehört. Hinweise: Die Berücksichtigung bei den Einkünften aus Kapitalvermögen ist für die Klägerin nur wenig hilfreich, da negative Kapitaleinkünfte nicht mit positiven anderen Einkünften (z.B. Vermietungseinkünften) verrechnet werden können. Hätte es sich im Streitfall um eine betriebliche Immobilie gehandelt, wären die Darlehenszinsen, die laufenden Zahlungen für den Zinsswap sowie die Ausgleichszahlungen für den Zinsswap Betriebsausgaben gewesen. Quelle: BFH, Urteil vom 19.11.2024 – VIII R 26/21; NWB
2025-04-03 Steuern: Vermieter

Unrichtiger Umsatzsteuerausweis des vorherigen Eigentümers in den Mietverträgen

Bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung muss der Vermieter die Umsatzsteuer, die der vorherigen Eigentümer zu Unrecht in den Mietverträgen gesondert ausgewiesen hat, nicht an das Finanzamt abführen. Der derzeitige Vermieter ist nämlich weder im Mietvertrag genannt, noch hat er an der Erstellung der Rechnungen (Mietverträge) mitgewirkt; ihm ist der unrichtige Umsatzsteuerausweis des vorherigen Eigentümers auch nicht zuzurechnen. Hintergrund: Wer unrichtig Umsatzsteuer in einer Rechnung gegenüber einem Unternehmer ausweist, haftet hierfür und muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Jahr 2013 in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Immobilie, die an eine Klinik, an einen Physiotherapeuten und an eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet war. Tatsächlich waren die Vermietungsumsätze umsatzsteuerfrei; allerdings hatte der vorherige Eigentümer in den Mietverträgen jeweils Umsatzsteuer ausgewiesen. Das Finanzamt verlangte nun vom Kläger die Umsatzsteuer für 2013 und begründete dies mit dem unrichtigen Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen, den sich die Klägerin zurechnen lassen müsse.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die Klägerin war nicht verpflichtet, die vom vorherigen Eigentümer in den Mietverträgen zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Denn die Mietverträge lauteten nicht auf den Namen der Klägerin. Außerdem hatte die Klägerin an dem Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen nicht mitgewirkt. Der Klägerin konnte der gesonderte Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen auch nicht zugerechnet werden. Eine Zurechnung kam insbesondere nicht nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in Betracht. Danach tritt zwar der Käufer einer vermieteten Immobilie in den Mietvertrag ein. Diese Regelung dient aber nur dem Schutz des Mieters; sie gilt nicht für die Regelung zum unrichtigen Umsatzsteuerausweis, da diese Regelung nicht den Mieterschutz betrifft. Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass der Steuerpflichtige den unrichtigen Umsatzsteuerausweis quasi veranlasst haben muss, indem er entweder die Rechnung ausgestellt bzw. an der Rechnung mitgewirkt hat oder aber sich die Ausstellung zurechnen lassen muss. Daran fehlte es im Streitfall. Allerdings können die Mieter die in den Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen, da der Umsatzsteuerausweis unrichtig war. Quelle: BFH, Urteil vom 5.12.2024 – V R 16/22; NWB
2025-03-25 Steuern: Unternehmer

Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschütztem Gebäude

Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, ist es nicht gerechtfertigt, den Kaufpreis nahezu vollständig dem Gebäude zuzurechnen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln der Kaufpreisaufteilung, die im Streitfall dazu führten, dass nur 41,1 % des Gesamtkaufpreis auf das Gebäude entfallen. Hintergrund: Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück ist aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das im Fall der Vermietung oder unternehmerischen Nutzung abgeschrieben werden kann. Aus Sicht des Steuerpflichtigen ist also ein hoher Gebäudeanteil erstrebenswert. Das Gesetz enthält keine eindeutige Regelung, nach welchen Grundsätzen der Kaufpreis aufzuteilen ist. Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude im Innenstadtbereich, das aus dem 17. Jahrhundert stammte und das sie vermieteten. Im Erdgeschoss des Gebäudes befand sich ein Verkaufsraum, der über eine schmale Schaufensterfront von 3,4 m verfügte und der 14 m tief war. Die Obergeschosse wurden als Büro und Lager genutzt. Nach einem Gutachten entfielen 41,1 % des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude. Die Kläger ordneten den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und begründeten dies mit der Einstufung als Denkmal; das Gebäude müsse als Denkmal stets instandgehalten werden und habe daher eine unendliche Restnutzungsdauer. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) folgte dem nicht und wies die Klage ab: Das FG hielt den Ansatz des Sachverständigen für zutreffend, der einen Gebäudeanteil von 41,1 % ermittelt hatte. Zwar ist ein denkmalgeschütztes Gebäude stets instand zu halten. Die Instandhaltungen erfolgen aber erst in der Zukunft, während es für die Kaufpreisaufteilung auf den Gebäudezustand im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt. Die Aufteilung des Kaufpreises war somit nach den Grundsätzen vorzunehmen, die auch für nicht denkmalgeschützte Gebäude gelten. Im Streitfall war das sog. Ertragswertverfahren anzuwenden, weil das Gebäude zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde. Die sich danach ergebende Aufteilung von 41,1 % für das Gebäude und 58,9 % für den Grund und Boden war nicht zu beanstanden. Hinweise: Neben der Kaufpreisaufteilung anhand eines Sachverständigengutachtens kommen noch zwei weitere Methoden in Betracht: So kann der Kaufpreis mittels der sog. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aufgeteilt werden; allerdings ergibt sich hier meist ein zu niedriger Gebäudewert und damit auch eine entsprechend niedrige Abschreibung. Alternativ kann sich aus dem Kaufvertrag eine Aufteilung ergeben, wenn die Vertragsparteien den Kaufpreis aufgeteilt haben. Häufig weicht eine derartige Aufteilung aber deutlich von den Verkehrswerten ab und wird daher vom Finanzamt nicht akzeptiert, so dass dann doch ein Sachverständigengutachten erforderlich wird. Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20; NWB
2025-03-06 Steuern: Vermieter

Keine Sonderabschreibung für Abriss und anschließenden Neubau

Die Sonderabschreibung für neue Mietimmobilien wird nicht gewährt, wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude abreißt und ein neues Gebäude errichtet. Die Ersetzung des bisherigen Gebäudes ist nämlich kein Neubau, da kein neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies hat das Finanzgericht Köln in erster Instanz entschieden.Hintergrund: Für neue in der EU gebaute und vermietete Wohnungen bzw. Wohngebäude kann der Steuerpflichtige in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % jährlich (insgesamt also bis zu 20 %) zusätzlich zur regulären Abschreibung von 3 % in Anspruch nehmen, wenn die Immobilie im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Bauantrag muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein (zur Neuregelung s. Hinweise unten). Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 2.000 €/qm beschränkt.Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis 2019 ein Einfamilienhaus. Der Sanierungsstau für das Einfamilienhaus belief sich im Jahr 2018 auf ca. 106.000 €. Die Kläger entschlossen sich daher Ende 2018 zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Am 27.7.2019 stellten sie den Bauantrag, ließen das Einfamilienhaus abreißen und errichteten bis zum Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, welches sie ebenfalls vermieteten. Die Herstellungskosten für den Neubau betrugen rund 305.000 €. Die Kläger machten die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude in Höhe von 15.250 € (5 % der Herstellungskosten) für 2020 geltend. Das Finanzamt erkannte die Sonderabschreibung nicht an, weil kein neuer Wohnraum geschaffen worden sei. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die Sonderabschreibung für neue Wohngebäude setzt voraus, das aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags neuer Wohnraum geschaffen wird. Der Wohnraum muss also nicht nur neu sein, sondern darf bisher nicht vorhanden gewesen sein, so dass es sich um eine zusätzliche Wohnung handeln muss. Im Streitfall ist kein neuer, zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden. Es wurde lediglich alter Wohnraum durch neuen Wohnraum ersetzt. Dass der Ausbau- und Energiestandard des neuen Einfamilienhauses besser ist, genügt für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nicht. Der Gesetzgeber wollte mit der einschlägigen Vorschrift keine energetischen Sanierungen fördern, sondern zusätzlichen Wohnraum schaffen. Von neuem, zusätzlichem Wohnraum könnte man allenfalls dann ausgehen, wenn das bisherige Einfamilienhaus wirtschaftlich und technisch verbraucht gewesen wäre, so dass vor der Sanierung bzw. Baumaßnahme kein nutzbarer Wohnraum mehr vorhanden gewesen wäre. Dies war jedoch nicht der Fall; denn immerhin hatte das abgerissene Einfamilienhaus ausweislich der Schätzung der finanzierenden Bank noch einen Restwert von ca. 145.000 €.Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden. Der BFH wird daher abschließend entscheiden müssen, ob es genügt, einen Neubau zu errichten oder ob es sich bei dem Neubau auch um zusätzlichen Wohnraum handeln muss. Die Sonderabschreibung, die ursprünglich einen Bauantrag vor dem 1.1.2022 verlangte, ist vom Gesetzgeber auf Fälle erweitert worden, in denen der Bauantrag nach dem 31.12.2022 gestellt worden ist. Allerdings muss das Gebäude dann die Voraussetzungen eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und über das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ verfügen. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 5.200 €/qm Wohnfläche nicht übersteigen, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 €/qm beschränkt. Unverändert bleibt es bei der Voraussetzung, dass das Gebäude bzw. die Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken genutzt wird.Quelle: FG Köln, Urteil vom 12.9.2024 – 1 K 2206/21, Rev. beim BFH: Az. IX R 24/24
2025-03-03 Steuern: Vermieter

Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen Immobilie erfolgt ist.Hintergrund: Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden kann. Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins. Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst. Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die Vermietung veranlasst.Hinweise: Entscheidend ist, dass beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist. Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23; NWB
2025-02-28 Steuern: Vermieter

Einzahlung in Instandhaltungsrücklage erst bei Verbrauch steuerlich absetzbar

Ein Vermieter kann die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümerschaft noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage verbraucht wird. Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Erzielung von Einkünften veranlasst sind, werden als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Nach der bisherigen Rechtsprechung werden Einzahlungen eines Vermieters einer Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage erst mit Verausgabung der Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Die gesetzliche Lage für Wohnungseigentümerschaften hat sich allerdings zum 1.12.2020 geändert, da diese nunmehr teilrechtsfähig sind. Bislang ist nicht geklärt, ob sich hieraus steuerliche Folgen ergeben.Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und vermieteten zwei Eigentumswohnungen. Sie zahlten im Jahr 2021 mit ihrem Wohngeld auch in die jeweilige Instandhaltungsrücklage ein. Die Einzahlungen machten sie in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nur insoweit an, als die Instandhaltungsrücklage der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2021 verbraucht worden ist. Entscheidung: Das Finanzgericht Nürnberg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Werbungskostenabzug setzt u.a. einen Abfluss von Aufwendungen voraus. Dieser Abfluss ist nicht bereits mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage erfolgt, sondern erst mit deren Verbrauch. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. An diesen Rechtsprechungsgrundsätzen hat sich durch die gesetzliche Einführung der Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften nichts geändert. Der steuerliche Abflusszeitpunkt ist nämlich unabhängig von den rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft; es ist daher unbeachtlich, dass es seit dem 1.12.2020 mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu einem Rechtsträgerwechsel vom Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommt. Außerdem kann erst bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage beurteilt werden, ob das Geld tatsächlich für sofort absetzbare Erhaltungsmaßnahmen oder aber für nur über die Nutzungsdauer abschreibbare Herstellungskosten verwendet wird. Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden muss, ob sich durch die gesetzliche Änderung zum 1.12.2020 etwas an der steuerlichen Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr „Erhaltungsrücklage“ heißt, geändert hat. Relevanz hat die Streitfrage auch bei der Bilanzierung, wenn der Unternehmer eine Eigentumswohnung erwirbt, die zu seinem Betriebsvermögen gehört. Hier ist ebenfalls zu prüfen, ob der auf ihn entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage zu aktivieren ist oder aber abgeschrieben werden kann, weil die Erhaltungsrücklage seit dem 1.12.2020 allein zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierzu ist ebenfalls eine Revision beim BFH anhängig. Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist der BFH bereits auf die neue Rechtslage eingegangen und hat ausgeführt, dass der Käufer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage erwirbt, weil diese allein der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis allein auf den Erwerb der Eigentumswohnung, nicht aber auch anteilig auf die Erhaltungsrücklage entfällt. Die Folgen dieser Rechtsprechung für das Einkommensteuerrecht sind aber noch offen. Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024 – 1 K 866/23, BFH-Az. IX R 19/24; NWB
2025-02-07 Steuern: Alle Steuerzahler

Zustellung von Grundsteuerbescheiden

Kommunen erlassen Grundsteuerbescheide, auch wenn ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid beim Finanzamt noch nicht abschließend bearbeitet ist. Hierauf macht das Thüringer Finanzministerium aufmerksam.Hintergrund: Die Kommunen im Freistaat versenden aktuell die neuen Grundsteuerbescheide an Grundstückseigentümer. Auch diejenigen, die beim zuständigen Finanzamt noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid haben, bekommen von den zuständigen Kommunen neue Grundsteuerbescheide. Aktuell häufen sich dazu Beschwerden in den Finanzämtern des Freistaats und im Thüringer Finanzministerium. Eigentümer, die fristgerecht Einspruch gegen die Grundlagenbescheide (Grundsteuermessbetragsbescheide bzw. Grundsteuerwertbescheide) beim Finanzamt eingelegt und diesen mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet haben, gehen davon aus, dass ihnen keine neuen Grundsteuerbescheide zugestellt werden dürfen. Hierzu führt das Thüringer Finanzministerium weiter aus:Diese Annahme ist falsch. Auch in den Fällen, in denen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Grundsteuermessbetragsbescheid eingelegt wurde, legen die Kommunen die vom Finanzamt festgestellten Werte ihren Berechnungen für die Grundsteuer zugrunde. Sollte es (später) im anhängigen Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt zu einer Änderung des Grundsteuermessbetrags kommen, dann ändert die Kommune den Grundsteuerbescheid entsprechend. Erstattungen oder Nachzahlungen werden zusammen mit einem geänderten Grundsteuerbescheid vorgenommen. Die bei den Finanzämtern anhängigen Einspruchsverfahren wegen verfassungsrechtlicher Bedenken, ruhen kraft Gesetzes. Eine Eingangsbestätigung über diese Einsprüche und eine Mitteilung über eine vorgenommene Verfahrensruhe erfolgt grundsätzlich nicht. Sofern der Einspruch elektronisch via ELSTER übermittelt wurde, wird jedoch eine automatische Mitteilung erstellt. Die Einsprüche werden solange von der Bearbeitung zurückgestellt, bis das rechtsanhängige Verfahren entschieden wurde. Die Finanzverwaltung bittet Betroffene, die sich im Einspruchsverfahren gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbetragsbescheid befinden, von Beschwerden zu einem fehlerhaften Grundsteuerbescheid Abstand zu nehmen. Quelle: Thüringer Finanzministerium, Pressemitteilung v. 7.2.2025; NWB
2024-12-16 Steuern: Vermieter

Haftung des Verpächters für Unternehmenssteuern des Pächters

Verpachtet ein Steuerpflichtiger Wirtschaftsgüter an eine Gesellschaft, an der er mit mehr als 25 % beteiligt ist, haftet er für die Unternehmenssteuern der pachtenden Gesellschaft, wenn die Wirtschaftsgüter dem Unternehmen des Pächters dienen. Ein „Dienen“ ist zu bejahen, wenn die Wirtschaftsgüter für die Führung des Betriebs des Pächters und für die Erzielung steuerbarer Umsätze von wesentlicher Bedeutung sind. Hintergrund: In bestimmten Fällen sieht der Gesetzgeber eine Haftung Dritter für die Steuerschulden des Steuerpflichtigen vor. Nutzt ein Unternehmer Gegenstände, die er von einem mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter gemietet oder gepachtet hat und die seinem Unternehmen dienen, und kann er seine Unternehmenssteuern nicht bezahlen, so haftet der verpachtende Gesellschafter hierfür.Sachverhalt: Die Klägerin war Gesellschafterin der X-Gesellschaft (X) und an dieser mit 50 % beteiligt. Die Klägerin verpachtete verschiedene Immobilien an die X. Die X wiederum verpachtete ihren gesamten Betrieb einschließlich der von der Klägerin gepachteten Immobilien an die Y-Gesellschaft (Y), die dabei auch die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zwischen der Klägerin und der X übernahm. Außerdem schlossen die X und Y einen Betriebsführungsvertrag: Danach sollte die X den Betrieb der Y führen und hierfür einen Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen haben. Die X konnte später jedoch ihre Umsatzsteuern aufgrund der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen nicht zahlen. Das Finanzamt nahm daher die Klägerin für die Umsatzsteuern der X durch Haftungsbescheid in Anspruch und beschränkte die Haftung auf die der X überlassenen Immobilien.Entscheidung: Der BFH wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die gesetzlichen Voraussetzungen der Inanspruchnahme der Klägerin durch Haftungsbescheid waren erfüllt. Die Klägerin war mit mehr als 25 %, nämlich mit 50 %, an der X beteiligt. Außerdem hatte sie die Immobilien an die X verpachtet; die Immobilien gehörten also nicht der X. Ferner dienten die verpachteten Immobilien dem Unternehmen der X. Von einem Dienen ist auszugehen, wenn die verpachteten Gegenstände für die Betriebsführung und die Erzielung steuerbarer Umsätze der pachtenden X von wesentlicher Bedeutung sind. Die Immobilien waren von wesentlicher Bedeutung, weil die X ihren gesamten Betrieb einschließlich der gepachteten Immobilien an die Y verpachtet hatte. Außerdem ermöglichte die Verpachtung der Immobilien an die Y den Abschluss des Betriebsführungsvertrags mit der Y. Denn der Betriebsführungsvertrag erstreckte sich auf den von der Y gepachteten Betrieb einschließlich der Immobilien der X. Die Haftung betraf des Weiteren eine Unternehmenssteuer, nämlich die Umsatzsteuer der X. Die Haftung beschränkte sich auch auf diejenigen Umsatzsteuern, die während des Bestehens der wesentlichen Beteiligung der Klägerin entstanden waren. Schließlich lagen keine Ermessensfehler bei der Entscheidung, einen Haftungsbescheid gegen die Klägerin zu erlassen, vor. Hinweise: Für die Klägerin kam es damit zu einer echten Ausfallhaftung. Der Grund für die Haftung ist der Einfluss des Gesellschafters, der durch die wesentliche Beteiligung von mehr als 25 % begründet wird, sowie der Einsatz eigenen Vermögens in Gestalt der Verpachtung von Wirtschaftsgütern. Die Verpachtung durch einen mit mehr als 25 % beteiligten Gesellschafter stellt damit steuerlich ein Risiko dar, weil es zu einer Haftung kommen kann. Unbeachtlich ist dabei, ob die verpachteten Wirtschaftsgüter auch noch einem anderen Unternehmen dienen ,wie z.B. dem Unternehmen der Y oder ob die X eine Gewinnerzielungsabsicht hatte oder sich lediglich auf den Ersatz ihrer Aufwendungen beschränkte. Quelle: BFH, Urteil vom 6.8.2024 – VII R 25/21; NWB

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