Aktuelles
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Verkauf einer Eigentumswohnung nach Entnahme eines häuslichen Arbeitszimmers
Wird eine vermietete Eigentumswohnung mehr als zehn Jahre nach dem Erwerb verkauft und ist innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf ein häusliches Arbeitszimmer aus dem Betriebs- in das Privatvermögen entnommen worden, entsteht kein anteiliger Spekulationsgewinn im Umfang des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinns. Hintergrund: Ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung mit Gewinn verkauft wird. Nach dem Gesetz gilt als Anschaffung aber auch die Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen durch Entnahme. Mit der Entnahme einer Eigentumswohnung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen beginnt also eine neue Zehnjahresfrist. Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und kauften im April 2003 eine Eigentumswohnung, die ihnen je zur Hälfte gehörte. Der Ehemann war unternehmerisch tätig und nutzte im Zeitraum April 2003 bis November 2006 ein häusliches Arbeitszimmer (18,04 % der Wohnfläche) für betriebliche Zwecke. Das Arbeitszimmer erfasste er in seiner Bilanz. Am 1.11.2006 entnahm er das häusliche Arbeitszimmer aus dem Betriebsvermögen in sein Privatvermögen. Seit 2011 vermieteten die Kläger die Wohnung. Im November 2013 verkauften die Kläger die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt ging hinsichtlich des auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn von einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn aus, weil nach seiner Auffassung die Entnahme des Arbeitszimmers als Anschaffung galt. Entscheidung: Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt: Die Kläger haben nicht innerhalb von zehn Jahren die Eigentumswohnung angeschafft und mit Gewinn verkauft. Denn sie haben die Wohnung im April 2003 erworben und erst im November 2013 verkauft, also nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Auch das Arbeitszimmer ist nicht innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gekauft und mit Gewinn verkauft worden. Zwar gilt die Entnahme des Arbeitszimmers am 1.11.2006 als Anschaffung, und die Wohnung ist im November 2013 veräußert worden. Allerdings ist nicht das häusliche Arbeitszimmer verkauft worden, sondern die gesamte Eigentumswohnung. Das Arbeitszimmer ist mit der verkauften Eigentumswohnung jedoch wirtschaftlich nicht identisch, da es sich um zwei verschiedene Wirtschaftsgüter handelt. Hinweise: Das FG hätte anderes entschieden, wenn die Kläger die gesamte Wohnung dem Betriebsvermögen zugeordnet und dann am 1.11.2006 in das Privatvermögen entnommen hätten. Dann nämlich wäre die Wohnung – und nicht nur das Arbeitszimmer – am 1.11.2006 erworben und im November 2013 verkauft worden, also innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist. Die Ehefrau hat das Arbeitszimmer ohnehin nicht entnommen, da das Arbeitszimmer nur vom Ehemann entnommen worden ist. Daher hätte allenfalls der Kläger – die Richtigkeit der Argumentation des Finanzamts unterstellt – einen Spekulationsgewinn versteuern müssen, also im Umfang von 9,02 % (Anteil des Arbeitszimmers an der Wohnung 18,04 % x ½). Da das Gesetz eine Entnahme als Anschaffung fingiert, besteht in den zehn Jahren nach Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen die Gefahr eines Spekulationsgewinns. Ein Spekulationsgewinn bei Immobilien kann nach dem Gesetz jedoch nicht entstehen, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung (oder Fertigstellung) und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Quelle: FG München, Urteil vom 16.10.2025 – 13 K 1234/22; Rev. bislang nicht eingelegt; NWB
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Notwendige Kosten für Kfz-Stellplatz bei doppelter Haushaltsführung abziehbar
Bei einer doppelten Haushaltsführung sind die notwendigen Kosten für einen Kfz-Stellplatz am Ort der Zweitwohnung als Werbungskosten uneingeschränkt abziehbar. Sie gehören nicht zu den Unterkunftskosten, die monatlich nur maximal in Höhe von 1.000 € als Werbungskosten berücksichtigt werden dürfen.Hintergrund: Bei einer doppelten Haushaltsführung können u.a. die Kosten für die Zweitwohnung steuerlich abgesetzt werden. Der Gesetzgeber beschränkt den Abzug der Kosten für die Nutzung der Zweitwohnung jedoch auf monatlich 1.000 €. Sachverhalt: Der Kläger war als Gebietsverkaufsleiter angestellt und unterhielt eine doppelte Haushaltsführung, da er in A-Stadt, wo sich sein Büro befand, eine Zweitwohnung angemietet hatte; die Monatsmiete war höher als 1.000 €. Mit dem Vermieter der Zweitwohnung hatte er einen separaten Mietvertrag über einen Kfz-Stellplatz zu einer Monatsmiete von 170 € abgeschlossen; der Stellplatz befand sich in der Tiefgarage des Hauses seiner Zweitwohnung. Der Kläger machte neben den Kosten für die Zweitwohnung, die das Finanzamt in Höhe von 12.000 € für das Streitjahr 2020 anerkannte, auch die Kosten in Höhe von 2.040 € für den Kfz-Stellplatz als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Kosten für den Kfz-Stellplatz nicht an, weil der Kläger den Höchstbetrag für Unterkunftskosten von 12.000 € jährlich aufgrund der Miete für die Zweitwohnung bereits ausgeschöpft hatte. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die Kosten für einen Kfz-Stellplatz am Ort der Zweitwohnung sind grundsätzlich Werbungskosten, wenn sie notwendig sind. Die Notwendigkeit war im Streitfall zu bejahen, da die Parkplatzsituation in A-Stadt angespannt war. Die Monatsmiete für den Kfz-Stellplatz in Höhe von 170 € war zwar hoch, aber noch ortsüblich. Die Kosten für einen Kfz-Stellplatz gehören nicht zu den nur beschränkt abziehbaren Unterkunftskosten. Zu den Unterkunftskosten zählen die Bruttokaltmiete sowie die warmen und kalten Betriebskosten einschließlich Stromkosten. Auch die Zweitwohnungsteuer gehört dazu. Die Stellplatzkosten werden aber nicht für die Nutzung der Unterkunft gezahlt, sondern für das Abstellen des Kfz. Der Kfz-Stellplatz ist nicht mit der Unterkunft identisch, sondern stellt ein anderes Wirtschaftsgut dar, das angemietet wird. Der Kläger kann die Stellplatzmiete in Höhe von 2.040 € daher zusätzlich zu den Unterkunftskosten in Höhe von 12.000 € als Werbungskosten geltend machen. Hinweis: Nach dem aktuellen BFH-Urteil kommt es nicht darauf an, ob für die Wohnung und den Kfz-Stellplatz nur ein Mietvertrag oder aber zwei verschiedene Mietverträge abgeschlossen werden. Unerheblich ist auch, ob sich die Wohnung und der Kfz-Stellplatz auf demselben Grundstück befinden. Sollte es nur einen gemeinsamen Mietvertrag mit einer gemeinsamen Miete geben, muss der auf den Stellplatz entfallende Mietanteil ggf. im Schätzungswege ermittelt werden. Das Urteil ist für Arbeitnehmer mit einer doppelten Haushaltsführung erfreulich, wenn sie am Ort der Zweitwohnung noch einen Stellplatz anmieten. Die Stellplatzmiete ist dann nämlich unbeschränkt abziehbar, wenn sie notwendig ist. Ebenso wie die Miete für einen Kfz-Stellplatz sind auch Kosten für die Einrichtung der Zweitwohnung unbeschränkt abziehbar und werden nicht von dem Höchstbetrag für Unterkunftskosten (12.000 € pro Jahr) erfasst. Quelle: BFH, Urteil vom 20.11.2025 – VI R 4/23; NWB
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Schenkung durch Werterhöhung der GmbH-Anteile der Mitgesellschafter
Eine Schenkung kann dadurch erfolgen, dass ein GmbH-Gesellschafter seine GmbH-Anteile der GmbH zu einem verbilligten Kaufpreis verkauft, so dass dadurch die GmbH-Anteile der anderen GmbH-Gesellschafter im Wert steigen. Für eine derartige Schenkung ist eine Bereicherungsabsicht des Verkäufers nicht erforderlich. Hintergrund: Nach dem Gesetz kann eine Leistung eines GmbH-Gesellschafters an die GmbH zur Schenkungsteuer führen, wenn sich durch diese Leistung der Wert der Anteile eines anderen Gesellschafters erhöht. Diese Regelung erfasst insbesondere disquotale Einlagen; dies sind Einlagen, die einer der Gesellschafter über seine Beteiligungsquote hinaus erbringt. Beispiel: Nur einer von fünf Gesellschaftern leistet eine Einlage.Sachverhalt: An der A-GmbH waren der Kläger zu 30 %, sein Bruder B zu 30 % und sein Vater zu 40 % beteiligt. Im Januar 2013 schlossen die drei Gesellschafter einen Vertrag, nach dem B seine Beteiligung an der A-GmbH zum Preis von 2,1 Mio. € an die A-GmbH verkaufen sollte. Allerdings sollte der Verkauf erst mit Wirkung zum 1.11.2017 erfolgen. V starb noch im Jahr 2013, so dass nur noch der Kläger und B Gesellschafter waren. Am 31.1.2018 trat der Kläger als vollmachtloser Vertreter des B auf und erklärte die Abtretung der zum 1.11.2017 verkauften GmbH-Beteiligung des B an die A-GmbH. B genehmigte die Abtretung am 29.5.2018 vor einem Notar. Das Finanzamt ging von einer Schenkung des B an den Kläger aus und legte dabei einen Wert der Beteiligung des B in Höhe von ca. 12 Mio. € zugrunde. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück: Die Abtretung der GmbH-Anteile durch B an die A-GmbH stellte eine Leistung dar, die zu einer Schenkung zugunsten der übrigen Gesellschafter führen kann. Aufgrund der Abtretung erhielt die A-GmbH nun eigene Anteile, und es ist denkbar, dass sich hierdurch der Wert der Anteile des Klägers erhöht hat. Für eine derartige Schenkung ist eine Bereicherungsabsicht des B nicht erforderlich. Nach dem Gesetz wird in Fällen der Werterhöhung von GmbH-Anteilen der anderen Gesellschafter eine Schenkung fingiert, ohne dass es darauf ankommt, ob der B den Kläger beschenken (bereichern) wollte. Der maßgebliche Bewertungsstichtag ist der 29.5.2018; denn erst an diesem Tag sind die Anteile an die A-GmbH wirksam abgetreten worden, da die Abtretung erst aufgrund der notariell beurkundeten Genehmigung durch B am 29.5.2018 zivilrechtlich wirksam geworden ist. Schenkungsteuerlich ist unbeachtlich, dass die Genehmigung zivilrechtlich auf den Tag der Abtretung (31.1.2018) zurückwirkt.Hinweis: Der BFH hat die Sache an das FG zurückverwiesen, damit dieses nun die Wertfeststellungen auf den 29.5.2018 durchführen kann. Erst dann steht fest, ob es tatsächlich zu einer Werterhöhung der Beteiligung des Klägers gekommen ist. Der BFH hält es im Übrigen für denkbar, dass die drei Gesellschafter bei Abschluss des Vertrags im Januar 2013 davon ausgegangen sind, dass ihre Leistungen ausgeglichen waren und dass sie annahmen, dass die Beteiligung des B tatsächlich „nur“ 2,1 Mio. € wert war. Eine Werterhöhung und damit eine Schenkungsteuerpflicht wäre dann nicht anzunehmen. Dabei muss das FG berücksichtigen, dass zwischen der Festlegung des Kaufpreises im Januar 2013 und dem geplanten Leistungsaustausch am 1.11.2017 mehrere Jahre lagen. Deshalb soll das FG prüfen, ob die Gesellschafter von einer Ausgeglichenheit ihrer Leistungen am 29.5.2018 ausgehen konnten. Diese Ausführungen des BFH zur subjektiven Ausgeglichenheit widersprechen allerdings dem Gesetzeswortlaut, der nur eine objektive Werterhöhung verlangt. In der Praxis könnte es allerdings ratsam sein, diejenigen Umstände im Kaufvertrag näher darzulegen, aus denen sich aus Sicht der Vertragspartner die Ausgeglichenheit der Leistungen (Wert der Beteiligung und Höhe des Kaufpreises) ergibt. Quelle: BFH, Urteil vom 23.9.2025 – II R 19/24; NWB
