Aktuelles
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Abzug einer Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen Immobilie erfolgt ist.Hintergrund: Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden kann. Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins. Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst. Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die Vermietung veranlasst.Hinweise: Entscheidend ist, dass beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist. Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23; NWB
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Einzahlung in Instandhaltungsrücklage erst bei Verbrauch steuerlich absetzbar
Ein Vermieter kann die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümerschaft noch nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Der Werbungskostenabzug ist erst dann möglich, wenn und soweit die Instandhaltungsrücklage verbraucht wird. Hintergrund: Aufwendungen, die durch die Erzielung von Einkünften veranlasst sind, werden als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Nach der bisherigen Rechtsprechung werden Einzahlungen eines Vermieters einer Eigentumswohnung in die Instandhaltungsrücklage erst mit Verausgabung der Instandhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Die gesetzliche Lage für Wohnungseigentümerschaften hat sich allerdings zum 1.12.2020 geändert, da diese nunmehr teilrechtsfähig sind. Bislang ist nicht geklärt, ob sich hieraus steuerliche Folgen ergeben.Sachverhalt: Die Kläger sind Eheleute und vermieteten zwei Eigentumswohnungen. Sie zahlten im Jahr 2021 mit ihrem Wohngeld auch in die jeweilige Instandhaltungsrücklage ein. Die Einzahlungen machten sie in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nur insoweit an, als die Instandhaltungsrücklage der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahr 2021 verbraucht worden ist. Entscheidung: Das Finanzgericht Nürnberg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Werbungskostenabzug setzt u.a. einen Abfluss von Aufwendungen voraus. Dieser Abfluss ist nicht bereits mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage erfolgt, sondern erst mit deren Verbrauch. Dies entspricht der bisherigen Rechtsprechung. An diesen Rechtsprechungsgrundsätzen hat sich durch die gesetzliche Einführung der Teilrechtsfähigkeit für Wohnungseigentümergemeinschaften nichts geändert. Der steuerliche Abflusszeitpunkt ist nämlich unabhängig von den rechtlichen Beziehungen zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft; es ist daher unbeachtlich, dass es seit dem 1.12.2020 mit der Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu einem Rechtsträgerwechsel vom Wohnungseigentümer zur Wohnungseigentümergemeinschaft kommt. Außerdem kann erst bei Verwendung der Instandhaltungsrücklage beurteilt werden, ob das Geld tatsächlich für sofort absetzbare Erhaltungsmaßnahmen oder aber für nur über die Nutzungsdauer abschreibbare Herstellungskosten verwendet wird. Hinweise: Gegen das Urteil ist Revision eingelegt worden, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden muss, ob sich durch die gesetzliche Änderung zum 1.12.2020 etwas an der steuerlichen Abziehbarkeit von Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage, die nunmehr „Erhaltungsrücklage“ heißt, geändert hat. Relevanz hat die Streitfrage auch bei der Bilanzierung, wenn der Unternehmer eine Eigentumswohnung erwirbt, die zu seinem Betriebsvermögen gehört. Hier ist ebenfalls zu prüfen, ob der auf ihn entfallende Anteil der Instandhaltungsrücklage bzw. Erhaltungsrücklage zu aktivieren ist oder aber abgeschrieben werden kann, weil die Erhaltungsrücklage seit dem 1.12.2020 allein zum Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Hierzu ist ebenfalls eine Revision beim BFH anhängig. Im Bereich der Grunderwerbsteuer ist der BFH bereits auf die neue Rechtslage eingegangen und hat ausgeführt, dass der Käufer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage erwirbt, weil diese allein der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Dies hat zur Folge, dass der Kaufpreis allein auf den Erwerb der Eigentumswohnung, nicht aber auch anteilig auf die Erhaltungsrücklage entfällt. Die Folgen dieser Rechtsprechung für das Einkommensteuerrecht sind aber noch offen. Quelle: FG Nürnberg, Urteil vom 12.3.2024 – 1 K 866/23, BFH-Az. IX R 19/24; NWB
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Keine erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer bei Verkauf der letzten Immobilie einen Tag vor Jahresende
Eine Kapitalgesellschaft hat keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer, wenn sie ihre letzte bzw. einzige Immobilie ab Beginn des 31.12. des Streitjahres verkauft. Denn dann war sie nicht während des gesamten Erhebungszeitraums, sondern nur bis zum 30.12. ausschließlich grundstücksverwaltend tätig.Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH. Nach ihrem Gesellschaftsvertrag verwaltete und veräußerte sie Immobilien. Im Jahr 2013 erwarb sie eine Immobilie in der F-Straße, die sie als Umlaufvermögen bilanzierte und im Jahr 2014 veräußerte. Im November 2015 erwarb sie eine vermietete Immobilie in der G-Straße, die sie im November 2016 veräußerte. Dem Verkaufsvertrag zufolge sollte der Nutzen- und Lastenwechsel „am Beginn des 31.12.2016“ erfolgen. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt nicht anerkannte.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung setzt voraus, dass die Gesellschaft während des gesamten Erhebungszeitraums eigenen Grundbesitz verwaltet. Der Erhebungszeitraum der Klägerin ging im Streitjahr 2016 vom 1.1.2016 bis zum 31.12.2016 (24:00 Uhr). Bei einer Kapitalgesellschaft endet der Erhebungszeitraum für die Gewerbesteuer nicht bereits mit der Beendigung der eigentlichen Tätigkeit aus der Grundstücksverwaltung, sondern erst mit dem Abschluss der Verwertungstätigkeit im Rahmen der Abwicklung der Kapitalgesellschaft. Die Gewerbesteuerpflicht der Klägerin hätte also nur dann vor dem Jahresende geendet, wenn sie im Lauf des Jahres 2016 jegliche Tätigkeit eingestellt hätte. Dies war jedoch nicht der Fall, da die Klägerin am 31.12.2016 noch über Bankkonten verfügte. Die Klägerin war nicht während des gesamten Erhebungszeitraums 2016 ausschließlich grundstücksverwaltend tätig, da ihre Verwaltung eigenen Grundbesitzes zu Beginn des 31.12.2016 endete. Am letzten Tag des Erhebungszeitraums 2016, nämlich am 31.12.2016, übte die Klägerin keine grundstücksverwaltende Tätigkeit mehr aus, da sie ihren gesamten bzw. einzigen Grundbesitz bereits „am Beginn des 31.12.“ veräußert hatte und damit am 31.12.2016 nicht mehr grundstücksverwaltend tätig sein konnte. Hinweise: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung scheiterte daran, dass die Klägerin ihre grundstücksverwaltende Tätigkeit nicht mehr am 31.12.2016 ausübte. Hätte die Klägerin mit dem Käufer einen Nutzen- und Lastenwechsel zum 31.12., 23:59 Uhr, vereinbart, wäre dies nach der Rechtsprechung des BFH ausreichend gewesen; denn der BFH akzeptiert eine Vereinbarung des Nutzen- und Lastenwechsels zum 31.12., 23:59 Uhr, als „technisch bedingte“ Ausnahme. Eine Ausdehnung dieser Ausnahme wegen Geringfügigkeit lehnt der BFH aber auch weiterhin ab.Der BFH ist nicht auf die Frage eingegangen, ob die Klägerin nicht ohnehin gewerblich tätig war und bereits deshalb die erweiterte Gewerbesteuerkürzung zu versagen gewesen wäre. Denn immerhin war Unternehmensgegenstand laut Gesellschaftsvertrag der Klägerin auch die Veräußerung von Immobilien. Dies könnte für einen gewerblichen Grundstückshandel und gegen eine (dauerhafte) Grundstücksverwaltung sprechen, zumal die Klägerin beide Immobilien in der F-Straße und in der G-Straße relativ schnell wieder verkauft und die Immobilie in der F-Straße auch im Umlaufvermögen und damit als Ware aktiviert hat. Auch wenn der Klägerin keine erweiterte Gewerbesteuerkürzung zustand, war ihr doch die einfache Kürzung zu gewähren, die sich auf 1,2 % des zum 1.1.2016 festgestellten Einheitswertes der Immobilie belief. Unbeachtlich war, dass die Immobilie in der G-Straße während des Jahres 2016 veräußert worden ist. Denn für die einfache Gewerbesteuerkürzung kommt es auf die Zugehörigkeit der Immobilie zu Beginn des Kalenderjahres an.Quelle: BFH, Urteil vom 17.10.2024 – III R 1/23; NWB