Aktuelles
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Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Übernahme eines Wohnungsrechts
Übernimmt der Käufer eines Grundstücks ein persönliches Wohnungsrecht, erhöht sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Wert des Wohnungsrechts. Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; dies ist in der Regel der Kaufpreis. Zur Gegenleistung gehören aber auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen sowie diejenigen Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Nicht zur Gegenleistung gehören jedoch die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten.Sachverhalt: Die Klägerin erwarb mit Vertrag vom 26.5.2021 zwei Grundstücke. Eines der beiden Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut. An dem Zweifamilienhaus war dem Bruder des Verkäufers aufgrund eines Vertrags aus dem Jahr 2003 ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht eingeräumt worden, so dass er das gesamte Haus unter Ausschluss des Eigentümers nutzen durfte. An dem anderen Grundstück war dem Bruder im Jahr 2003 ein Nießbrauchrecht eingeräumt worden. Bei Abschluss des Kaufvertrags am 26.5.2021 waren aber weder das Wohnungsrecht noch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen; allerdings war ein Antrag auf Eintragung für beide Rechte bereits am 4.5.2021 gestellt worden. Im Kaufvertrag wurden beide Rechte als Belastung genannt. Nach dem Kaufvertrag sollte die Klägerin die Rechte, soweit sie eingetragen werden würden, übernehmen. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest und legte als Bemessungsgrundlage den Kaufpreis sowie den Wert des Wohnungsrechts zugrunde. Den Wert des Nießbrauchrechts ließ das Finanzamt außer Ansatz. Die Klägerin wehrte sich gegen die Einbeziehung des Wohnungsrechts in die Bemessungsgrundlage. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Der Kauf des Grundstücks unterlag der Grunderwerbsteuer. Denn Grunderwerbsteuer entsteht insbesondere bei Abschluss von Grundstückskaufverträgen. Zur Bemessungsgrundlage gehörte nicht nur der Kaufpreis für das Grundstück, sondern auch der kapitalisierte Jahreswert für das Wohnungsrecht. Es handelte sich bei dem Wohnungsrecht um eine von der Klägerin als Käuferin übernommene sonstige Leistung. Zu den sonstigen Leistungen gehört die Übernahme von Verpflichtungen des Verkäufers durch den Erwerber, wenn die Verpflichtung bereits in der Person des Verkäufers entstanden ist. Es handelte sich bei dem Wohnungsrecht nicht um eine auf dem Grundstück ruhende dauernde Last, die nach dem Gesetz nicht zur Gegenleistung und damit auch nicht zur Bemessungsgrundlage gehört. Denn ein Wohnungsrecht lastet nicht dauerhaft auf dem Grundstück, sondern fällt mit dem Tod des Begünstigten weg; es ist weder übertragbar noch vererblich. Hinweise: Auch ein nicht übertragbarer, unvererblicher, nur zugunsten einer bestimmten natürlichen Person bestellter Nießbrauch ist keine dauernde Last, da er ebenfalls mit dem Tod des Begünstigten wegfällt und nicht dauerhaft auf dem Grundstück lastet. Das Finanzamt hatte den Wert des Nießbrauchrechts nicht berücksichtigt. Daher musste der BFH nicht darüber entscheiden, ob auch der Wert des Nießbrauchrechts zur Bemessungsgrundlage gehört hätte.Unbeachtlich war im Streitfall, dass das Wohnungsrecht im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht entstanden war, weil es noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Selbst wenn das Wohnungsrecht bereits eingetragen gewesen wäre, hätte es den Wert des Grundstücks nicht dauerhaft gemindert, sondern das Grundstück nur zu Lebzeiten des Begünstigten belastet. Quelle: BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 32/22; NWB
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Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Verpflichtung zur Eintragung eines Nießbrauchrechts
Verpflichtet sich der Käufer eines Erbbaurechts, ein noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht, das der Verkäufer des Erbbaurechts aufgrund eines Vertrags mit dem Grundstückseigentümer zugunsten des Grundstückseigentümers im Grundbuch bereits hätte eintragen müssen, im Grundbuch einzutragen, erhöht sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts. Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; dies ist in der Regel der Kaufpreis. Zur Gegenleistung gehören aber auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen sowie diejenigen Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Nicht zur Gegenleistung gehören jedoch die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten.Sachverhalt: Die Klägerin erwarb am 26.3.2015 ein Erbbaurecht von der X-KG und verpflichtete sich zur Zahlung eines entsprechenden Kaufpreises sowie zur Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses. Die X-KG war nicht Grundstückseigentümerin, sondern hatte sich bereits im Jahr 2000 gegenüber der Grundstückseigentümerin verpflichtet, ein Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin an näher bezeichneten Wohnungen auf dem Grundstück zu bestellen; allerdings war dieses Nießbrauchrecht am 26.3.2015 noch immer nicht im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin verpflichtete sich im Vertrag vom 26.3.2016, das Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen. Das Finanzamt setzte gegenüber der Klägerin Grunderwerbsteuer fest und setzte als Bemessungsgrundlage den Kaufpreis, den kapitalisierten Jahreswert des Erbbauzinses sowie den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts an. Gegen die Erhöhung der Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Nießbrauchrechts wehrte sich die Klägerin. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Der Kauf des Erbbaurechts unterlag der Grunderwerbsteuer. Denn nach dem Gesetz sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt. Unstreitig gehörte der Kaufpreis für das Erbbaurecht sowie der kapitalisierte Jahreswert des Erbbauzinses zur Bemessungsgrundlage. Auch die Erbbauzinsverpflichtung ist eine vom Käufer übernommene Leistung. Der Anspruch des Erbbauverpflichteten (X-KG) auf Zahlung des Erbbauzinses ist ein Recht auf wiederkehrende Leistungen, das auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist. Das Nießbrauchrecht stellt ebenfalls eine von der Klägerin übernommene sonstige Leistung dar. Denn die Klägerin hat sich verpflichtet, eine Verpflichtung, die bereits in der Person des Veräußerers (X-KG) entstanden ist, zu übernehmen und das Nießbrauchrecht zugunsten der Grundstückseigentümerin im Grundbuch einzutragen. Hinweise: Zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage gehören auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Hierzu zählen jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten. Der BFH hat die Verpflichtung der Klägerin, das Nießbrauch im Grundbuch einzutragen, nicht als ruhende Last angesehen; denn der Nießbrauch „ruhte“ nicht auf dem Grundstück, da er bei Abschluss des Kaufvertrags noch nicht im Grundbuch eingetragen war. Unbeachtlich war, dass die X-KG und die Grundstückseigentümerin den Nießbrauch in der Vergangenheit tatsächlich durchgeführt haben; so lange das Nießbrauchsrecht nicht im Grundbuch eingetragen war, bestand die Verpflichtung der X-KG zur Eintragung des Nießbrauchrechts, und diese Verpflichtung hat die Klägerin übernommen.Quelle: BFH, Urteil vom 22.10.2025 – II R 5/22; NWB
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Verspätungszuschlag bei verspäteter Abgabe der Steuererklärung während der Corona-Pandemie
Zwar sind während der Corona-Pandemie die Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen gesetzlich verlängert worden. Bei Versäumnis dieser verlängerten Abgabefristen war aber gleichwohl die Festsetzung eines Verspätungszuschlags geboten. Es handelte sich bei der verlängerten Abgabefrist nämlich nicht um eine vom Finanzamt gewährte Fristverlängerung. Hintergrund: Grundsätzlich müssen Steuerpflichtige, die ihre Steuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen, ihre Steuererklärung bis zum 28.2. bzw. – in Schaltjahren – bis zum 29.2. des übernächsten Jahres beim Finanzamt einreichen. Während der Corona-Krise ist diese Abgabefrist gesetzlich verlängert worden. So musste z.B. die Steuererklärung für 2019 erst zum 31.8.2021 abgegeben werden, also ein halbes Jahr später. Bei verspäteter Abgabe der Steuererklärung droht ein Verspätungszuschlag. So ist ein Verspätungszuschlag zwingend festzusetzen, wenn die Steuererklärung nicht binnen 14 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahrs abgegeben wird; abweichend hiervon steht die Festsetzung des Verspätungszuschlags aber im Ermessen des Finanzamts, wenn das Finanzamt die Frist für die Abgabe der Steuererklärung verlängert hat oder rückwirkend verlängert.Sachverhalt: Der Kläger hatte einen Steuerberater mit der Erstellung der Gewerbesteuererklärung für 2019 beauftragt. Aufgrund der gesetzlichen Verlängerung der Abgabefristen für 2019 infolge der Corona-Pandemie endete die Abgabefrist am 31.8.2021. Der Kläger reichte seine Gewerbesteuererklärung für 2019 erst am 28.12.2021 beim Finanzamt ein, das daraufhin einen Verspätungszuschlag in Höhe von 100 € festsetzte; der Gewerbesteuermessbetrag betrug 658 €. Bei der Festsetzung des Verspätungszuschlags ging das Finanzamt von einer verspäteten Abgabe von vier Monaten aus. Der Kläger wehrte sich gegen die Festsetzung des Verspätungszuschlags. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Der Kläger hat die Gewerbesteuererklärung verspätet abgegeben, nämlich erst am 28.12.2021, obwohl er sie bis zum 31.8.2021 hätte abgeben müssen. Die eigentliche Abgabefrist, die für steuerlich vertretene Steuerpflichtige am 28.2.2021 geendet hätte, ist vom Gesetzgeber aufgrund der Corona-Pandemie zwar bis zum 31.8.2021 verlängert, vom Kläger aber nicht eingehalten worden. Der Verspätungszuschlag war zwingend festzusetzen und stand nicht im Ermessen des Finanzamts. Denn die Steuererklärung wurde nicht binnen 20 Monaten nach Ablauf des Kalenderjahrs abgegeben; zwar ist die Festsetzung des Verspätungszuschlags nach dem Gesetz bereits dann zwingend, wenn die Steuererklärung nicht binnen 14 Monaten abgegeben wird, also nicht bis zum 28.2. bzw. 29.2. des übernächsten Jahres. Aufgrund der gesetzlichen Verlängerung der Abgabefrist auf den 31.8.2021 verlängert sich der Zeitraum von 14 Monate jedoch auf 20 Monate. Diese Frist hat der Kläger versäumt, da er die Gewerbesteuererklärung erst ca. 24 Monate später abgegeben hat. Die Festsetzung des Verspätungszuschlags hätte nur dann im Ermessen des Finanzamts gestanden, wenn es die gesetzliche Abgabefrist verlängert hätte, ggf. rückwirkend. Eine derartige Fristverlängerung hat das Finanzamt aber nicht gewährt. Die Verlängerung der Abgabefrist vom 28.2.2021 bis zum 31.8.2021 beruhte auf einer behördlichen Fristverlängerung, sondern auf einer gesetzlichen Fristverlängerung. Die Höhe des Verspätungszuschlags war rechtmäßig. Die Fristversäumnis betrug vier Monate. Bei der Erklärung zur Festsetzung des Gewerbesteuermessbetrags ist für jeden Monat ein Verspätungszuschlag von 25 € festzusetzen, so dass sich ein Verspätungszuschlag von 100 € ergab. Hinweise: Auf ein Verschulden an der Fristversäumnis kam es nicht an, weil der steuerlich vertretene Kläger die Steuererklärung nicht innerhalb von 20 Monaten abgegeben hat.Der Kläger war der Auffassung, dass sich aus dem sog. Fragen-Antworten-Katalog des Bundesfinanzministeriums zum Thema „Corona“ ergebe, dass die Festsetzung des Verspätungszuschlags im Ermessen des Finanzamts stehe. Nach diesem Katalog werde nämlich „das Finanzamt … unter Berücksichtigung der derzeitigen Situation aufgrund der Corona-Krise im Einzelfall prüfen, ob von der Festsetzung eines Verspätungszuschlags bei einer nicht fristgerecht eingereichten Steuererklärung abgesehen werden kann“. Dem folgte der BFH nicht. Denn der Fragen-Antwort-Katalog stellt weder eine Verwaltungsvorschrift dar, noch führt er zu einer Selbstbindung der Verwaltung, weil eine derartige Selbstbindung nur im Bereich der Ermessensausübung möglich ist; eine Ermessensentscheidung war im Streitfall jedoch nicht möglich, sondern nur eine sog. gebundene (zwingende) Entscheidung. Quelle: BFH, Urteil vom 30.7.2025 – X R 7/23; NWB
