Aktuelles
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Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau eines vermieteten Einfamilienhauses
Die Sonderabschreibung für vermietete Neubauten wird nicht gewährt, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und ein neues Einfamilienhaus errichtet wird, das ebenfalls vermietet wird. Die Regelung über die Sonderabschreibung setzt nämlich voraus, dass der Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück vermehrt wird. Hintergrund: Der Gesetzgeber gewährt für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die vermietet werden, eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % für vier Jahre. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung gewährt. Allerdings sind für die Sonderabschreibung weitere Voraussetzungen zu erfüllen, die davon abhängig sind, wann der Bauantrag für die neue Immobilie gestellt worden ist. Nach der aktuellen Rechtslage muss es sich bei dem Neubau zudem um ein sog. Effizienzhaus 40 handeln. Auch gibt es Vorgaben hinsichtlich der Kosten.Sachverhalt: Die Kläger vermieteten bis zum Jahr 2019 ein Einfamilienhaus, das sanierungsbedürftig war. Aufgrund der hohen Sanierungskosten entschlossen sich die Kläger zu einem Abriss und anschließenden Neubau. Nachdem ihr am 27.7.2019 gestellter Bauantrag genehmigt worden war, rissen sie das Einfamilienhaus ab und errichteten im Dezember 2020 ein neues Einfamilienhaus, das sie ebenfalls vermieteten. Auf die Herstellungskosten i.H. von ca. 305.000 € nahmen sie eine Sonderabschreibung i. H. von 15.250 € vor, die vom Finanzamt nicht anerkannt wurde.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die Sonderabschreibung wird nur für neue Wohnungen gewährt, die zusätzlich entstehen und damit den Wohnungsbestand vermehren. Es genügt nicht, dass die neue Wohnung eine abgerissene Wohnung ersetzt. Zwar ist der Wortlaut des Gesetzes nicht eindeutig. Der Gesetzgeber verlangt die Herstellung einer neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung, was bei Ersetzung eines Altbaus durch einen Neubau streng genommen der Fall ist. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich jedoch, dass der Gesetzgeber die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum fördern wollte, um die Wohnraumknappheit zu beseitigen. Die steuerliche Förderung ist nämlich Teil der sog. Wohnraumoffensive, die zum Bau von 1,5 Mio. neuer Wohnungen führen soll. Hinweis: Der BFH hat in seinem Urteil offen gelassen, ob bei Ersetzung eines Ein- oder Zweifamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus die Sonderabschreibung ganz oder teilweise gewährt werden kann. Immerhin käme es in diesem Fall zu einer Mehrung des Wohnungsbestands. Nicht begünstigt sind jedenfalls die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen, die Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes oder aber Baumaßnahmen, die lediglich zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes führen.Quelle: BFH, Urteil vom 12.8.2025 – IX R 24/24; NWB
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Umsatzsteuer-Umrechnungskurse November 2025
Das Bundesfinanzministerium hat die Umsatzsteuer-Umrechnungskurse für den Monat November 2025 bekannt gegeben. Die monatlich fortgeschriebene Übersicht 2025 können Sie auf der Homepage des BMF abrufen.Quelle: BMF, Schreiben v. 1.12.2025 – III C 3 – S 7329/00014/007/165; NWB
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Auflösung einer fehlerhaft gebildeten Rücklage im Folgejahr
Wird eine Rücklage, mit der ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie neutralisiert worden ist, zu Unrecht gebildet und ist der Steuerbescheid für das Jahr der Bildung bestandskräftig, ist die fehlerhaft gebildete Rücklage in dem ersten Folgejahr, das verfahrensrechtlich noch offen ist, gewinnerhöhend aufzulösen. Hintergrund: Ein Gewinn aus der Veräußerung einer betrieblichen Immobilie, die zu einer inländischen Betriebsstätte gehört, kann durch eine Rücklage neutralisiert werden, die grundsätzlich innerhalb von vier Jahren auf ein neues Wirtschaftsgut (Immobilie oder Schiff) übertragen werden muss (sog. Reinvestition). Die Rücklage mindert dann die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen auf das neue Wirtschaftsgut. Unterbleibt eine Reinvestition, muss die Rücklage gewinnerhöhend aufgelöst werden und wird um einen sog. Gewinnzuschlag von 6 % des Rücklagenbetrags jährlich erhöht.Sachverhalt: Klägerin war eine GmbH, die im Jahr 2002 ihren Immobilienbestand mit Gewinn veräußerte. Sie stellte den Gewinn in ihrer Steuerbilanz zum 31.12.2022 in eine Rücklage ein, um den Gewinn zu neutralisieren und auf eine neue Immobilie zu übertragen. Die Körperschaftsteuerfestsetzung für 2002 wurde bestandskräftig. Es kam zu einer Außenprüfung für 2002 und die Folgejahre. Der Außenprüfer war der Auffassung, dass die Rücklage im Jahr 2002 nicht hätte gebildet werden dürfen, weil die Klägerin seit dem Jahr 2000 keine Betriebsstätte mehr im Inland gehabt habe. Der Prüfer löste die Rücklage daher zum 31.12.2003 auf; die Steuerfestsetzung für 2003 war – im Gegensatz zur Steuerfestsetzung für 2002 – noch änderbar. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hielt die Auflösung der Rücklage zum 31.12.2003 für möglich, wies die Sache aber an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück: Das Finanzamt durfte eine fehlerhaft gebildete Rücklage zum 31.12.2003 gewinnerhöhend auflösen. Dies ergibt sich aus den Grundsätzen des sog. formellen Bilanzenzusammenhangs. Danach ist ein Bilanzierungsfehler zwar grundsätzlich vorrangig in dem Jahr, in dem der Fehler geschehen ist, zu korrigieren. Ist der Steuerbescheid für dieses Jahr aber bereits bestandskräftig, ist der Fehler in der Schlussbilanz des ersten Folgejahres, für das der Steuerbescheid noch geändert werden kann, zu korrigieren. Diese Grundsätze gelten auch bei einer Rücklage, in die ein Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie eingestellt worden ist. Zwar bildet die Rücklage Eigenkapital ab, das an sich nur einen Saldo in der Bilanz darstellt. Dennoch ist für die Rücklage in der Steuerbilanz ein eigenständiger Passivposten auszuweisen, so dass für diesen Passivposten die gleichen Grundsätze gelten wie für die Bilanzposten der anderen Wirtschaftsgüter. Da die Steuerfestsetzung für das Jahr 2002, in dem der Fehler nach Angaben des Außenprüfers passiert war, bereits materiell bestandskräftig war und nicht mehr geändert werden konnte, musste der Fehler in dem ersten Jahr, das verfahrensrechtlich noch offen war, korrigiert werden. Dies war das Jahr 2003, so dass die Rücklage an sich zum 31.12.2003 gewinnerhöhend aufgelöst werden konnte. Hinweise: Der BFH hat die Sache an das Finanzgericht zurückverwiesen, weil noch zu prüfen ist, ob die Bildung der Rücklage zum 31.12.2002 wirklich fehlerhaft war. Dies wäre der Fall, wenn die Klägerin seit dem Jahr 2000 keine Betriebsstätte mehr im Inland gehabt hätte. Sollte die Rücklage im Jahr 2002 aber zu Recht gebildet worden sein, hätte die Klage Erfolg, weil dann das Finanzamt die Rücklage nicht zum 31.12.2003 auflösen dürfte. Quelle: BFH, Urteil vom 2.7.2025 – XI R 27/22; NWB