Aktuelles
-
Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von großen Wohnungen
Wird eine Wohnung oder ein Haus mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm dauerhaft vermietet, muss die Einkünfteerzielungsabsicht geprüft werden, damit Werbungskosten steuerlich anerkannt werden können. Die Vermutung, dass bei einer dauerhaften Vermietung eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht, gilt bei derart großen Wohnobjekten nicht, weil es keine ortsübliche Marktmiete gibt. Hintergrund: Werden Immobilien zu Wohnzwecken dauerhaft vermietet, wird die Absicht der Einkünfteerzielung grundsätzlich vermutet. Eine sog. Totalüberschussprognose muss dann also nicht durchgeführt werden. Mit der Totalüberschussprognose wird ermittelt, ob sich nach 30 Jahren ein Überschuss aus der Vermietung erzielen lässt. Sachverhalt: Die Kläger vermieteten in den Jahren 2011 bis 2014 drei Einfamilienhäuser mit Wohnflächen von 291 qm, 322 qm und 331 qm und deren Anschaffung mit Immobilienkrediten finanziert worden war. Die drei Häuser wurden an die drei volljährigen Kinder und deren Ehegatten vermietet. Die monatliche Kaltmiete betrug je nach Haus und Jahr zwischen 2.050 € und 3010 €. Die Kläger machten in ihren Einkommensteuererklärungen für 2011 bis 2014 die mit der Vermietung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht zur weiteren Aufklärung zurück, damit es die Einkünfteerzielungsabsicht überprüft: Die steuerliche Anerkennung von Verlusten setzt bei allen Einkunftsarten eine Einkünfteerzielungsabsicht voraus, also die Absicht, insgesamt einen Gewinn bzw. Überschuss zu erzielen. Bei den Vermietungseinkünften wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar angenommen, wenn die Vermietung von Wohnflächen auf Dauer angelegt ist, also insbesondere nicht befristet erfolgt. Dies gilt jedoch nur für Wohnungen, die üblicherweise vermietet werden, weil sich der Gebrauchswert derartiger Wohnungen in der ortsüblichen Marktmiete widerspiegelt. Die Vermutung einer Einkünfteerzielungsabsicht greift jedoch nicht, wenn die Marktmiete keine angemessene Gegenleistung ist, weil sie den besonderen Wohnwert offensichtlich nicht angemessen widerspiegelt. Dies ist bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen der Fall. Zu den aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen gehören auch Wohnobjekte mit einer Wohnfläche von mehr als 250 m². Der Mietspiegel ist für derart große Wohnungen nicht anwendbar bzw. nicht aussagekräftig. Im Streitfall galt z.B. der Mietspiegel der Stadt, in der sich die drei Einfamilienhäuser befanden, nicht für Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 160 qm. Es muss daher eine Totalüberschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren, der typischen Vermietungstätigkeit, durchgeführt werden. Dieser Zeitraum beginnt ab dem Erwerb. Hinweise: Das FG hatte zwar bereits eine Totalüberschussprognose durchgeführt, jedoch den Beginn des Prognosezeitraums nicht zutreffend ermittelt, sondern zum Teil fehlerhaft einen späteren Beginn zu Grunde gelegt. Außerdem muss das FG bei der Prognose u.a. noch prüfen, ob die bereits in den Streitjahren erfolgten Mieterhöhungen sowie die späteren Zinsanpassungen am 1.12.2017 und 1.12.2019 objektiv vorhersehbar waren. Die Ausführungen des BFH gelten auch bei der Vermietung sehr großer Wohnungen an fremde Dritte. Allerdings dürfte im Streitfall der Umstand, dass alle drei Häuser an die eigenen Kinder und deren Ehegatten vermietet wurden, die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt haben. Bei „normal“ großen Wohnungen wird die Einkünfteerzielungsabsicht zwar im Fall dauerhafter Vermietung vermutet. Dies bedeutet aber nicht, dass Werbungskosten dann zwingend anzuerkennen sind. Denn liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Miete, kann dies nach dem Gesetz zu einer teilweisen Nichtanerkennung von Werbungskosten führen. Diese Regelung war im Streitfall nicht zu prüfen, weil es um die subjektive Einkünfteerzielungsabsicht ging.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 17/21; NWB
-
Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps bei Vermietungseinkünften nicht absetzbar
Ein Verlust bei Beendigung eines Zins-Währungs-Swaps ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Werbungskosten absetzbar. Denn der Verlust betrifft die nicht steuerbare Vermögenssphäre, der aus dem Fremdwährungsrisiko resultiert. Hintergrund: Bei Fremdwährungsdarlehen gibt es ein Kursrisiko, wenn sich der Devisenkurs des Euro gegenüber der Fremdwährung verschlechtert. Um dieses Kursrisiko abzuschwächen, kann ein sog. Zins-Währungs-Swap abgeschlossen werden. Sachverhalt: Die Klägerin war eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, die Vermietungseinkünfte erzielte. Zur Finanzierung eines Immobiliengeschäfts hatte sie 1996 ein Darlehen in Schweizer Franken (CHF) aufgenommen. Im Jahr 2008 schloss die Klägerin mit ihrer Bank einen sog. Zins-Währungs-Swap ab, der ebenso wie die Zinsbindungsfrist des Darlehens am 31.12.2012 enden sollte. Zum 31.12.2012 musste die Klägerin aufgrund der Währungsdifferenzen sog. Endtauschbeträge an die Bank zahlen. Die Klägerin machte die Endtauschbeträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt erkannte den Werbungskostenabzug nicht an. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Der Abzug von Werbungskosten setzt voraus, dass die Endtauschbeträge ähnlich wie Schuldzinsen für den Immobilienkredit im wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen. Es kommt daher einerseits auf den Zweck an, der mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgt wird, und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel. Bei einem Darlehen, das der Finanzierung des Erwerbs der vermieteten Immobilie dient, sind zwar die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, nicht aber die Tilgungsbeträge, da sie kein Entgelt für die Überlassung des Kapitals darstellen und daher der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen sind. Die von der Klägerin geleisteten Endtauschbeträge glichen die in der Folge des Zins-Währungs-Swaps eingetretenen Kursverluste aus. Sie sind also eine Folge des Fremdwährungsverlusts und daher nicht durch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung veranlasst. Die Endtauschbeträge betreffen ebenso wie die Tilgungsbeträge die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Hinweise: Der Endtauschbetrag, der wechselkursbedingt zu zahlen ist, ist nach dem aktuellen Urteil nicht anders zu behandeln als ein Mehrbetrag, der bei Ablösung eines Fremdwährungsdarlehens zu zahlen ist. Der Darlehensnehmer wird durch den Zins-Währungs-Swap so gestellt, als habe er ein Darlehen in CHF (oder einer anderen Fremdwährung) abgeschlossen.Hätte der BFH der Klage stattgegeben, könnte das Wechselkursrisiko, das bei einem Fremdwährungsdarlehen dauerhaft besteht, über die Vereinbarung eines Zins-Währungs-Swaps in den steuerlich relevanten Bereich der Vermietungseinkünfte verlagert werden, obwohl kein Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie besteht. Die Endtauschbeträge waren auch nicht bei den sonstigen Einkünften, nämlich den Einkünften aus Termingeschäften, abziehbar. Dies hatte der BFH bereits vor einigen Jahren entschieden.Quelle: BFH, Urteil vom 20.6.2023 – IX R 15/21; NWB
-
Vorsicht Falle: Betrugs-E-Mails im Namen vom ELSTER
Seit einiger Zeit versuchen Betrüger, über die E-Mail-Adresse “ info(at)elster-deutsch.com“ an Informationen von Steuerzahlern zu gelangen. Hierauf macht das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) aufmerksam.Die Betrüger versenden E-Mails mit dem Titel “ Neujahrsgrüsse und Wichtige Aktualisierung Ihrer Unternehmensdaten bei Elster“ über die o.g. E-Mail-Adresse im Namen des Finanzmanagements bei Elster mit der Aufforderung Unternehmensdaten zu ändern. Das BZSt warnt ausdrücklich davor, auf diese Betrugs-E-Mail zu reagieren.Betrugs-E-Mails erkennen Sie unter anderem an folgenden Kriterien:Steuerbescheide und Zahlungsaufforderungen werden vom BZSt nur per Brief zugestellt, niemals per E-Mail. Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie einer Kontaktaufnahme per E-Mail ausdrücklich zugestimmt haben.Zahlungen sind ausnahmslos per Überweisung auf ein inländisches Konto der Bundeskasse zu leisten.Die Fälschungen sind oftmals in schlechtem Deutsch mit Rechtschreibfehlern verfasst. Häufig werden Fachbegriffe falsch verwendet.Echte Bescheide tragen immer den Namen und die Telefonnummer der verantwortlichen Bearbeiters.Das BZSt wird Sie niemals bitten für die Zahlung einer vermeintlichen Steuerschuld einem übersandten Link zu folgen und dort ein Formular auszufüllen.Hinweis: Da das BZSt ein starkes Interesse daran hat, dass niemand durch solche betrügerischen Fälschungen geschädigt wird, bitten die Behörde darum, bei dem geringsten Verdacht Kontakt mit dem BZSt aufzunehmen. Die Kontaktdaten finden Sie am Ende der Pressemitteilung des BZSt. Quelle: BZSt online, Meldung vom 3.1.2024; NWB