Aktuelles
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Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschütztem Gebäude
Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, ist es nicht gerechtfertigt, den Kaufpreis nahezu vollständig dem Gebäude zuzurechnen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln der Kaufpreisaufteilung, die im Streitfall dazu führten, dass nur 41,1 % des Gesamtkaufpreis auf das Gebäude entfallen. Hintergrund: Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück ist aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das im Fall der Vermietung oder unternehmerischen Nutzung abgeschrieben werden kann. Aus Sicht des Steuerpflichtigen ist also ein hoher Gebäudeanteil erstrebenswert. Das Gesetz enthält keine eindeutige Regelung, nach welchen Grundsätzen der Kaufpreis aufzuteilen ist. Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude im Innenstadtbereich, das aus dem 17. Jahrhundert stammte und das sie vermieteten. Im Erdgeschoss des Gebäudes befand sich ein Verkaufsraum, der über eine schmale Schaufensterfront von 3,4 m verfügte und der 14 m tief war. Die Obergeschosse wurden als Büro und Lager genutzt. Nach einem Gutachten entfielen 41,1 % des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude. Die Kläger ordneten den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und begründeten dies mit der Einstufung als Denkmal; das Gebäude müsse als Denkmal stets instandgehalten werden und habe daher eine unendliche Restnutzungsdauer. Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) folgte dem nicht und wies die Klage ab: Das FG hielt den Ansatz des Sachverständigen für zutreffend, der einen Gebäudeanteil von 41,1 % ermittelt hatte. Zwar ist ein denkmalgeschütztes Gebäude stets instand zu halten. Die Instandhaltungen erfolgen aber erst in der Zukunft, während es für die Kaufpreisaufteilung auf den Gebäudezustand im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt. Die Aufteilung des Kaufpreises war somit nach den Grundsätzen vorzunehmen, die auch für nicht denkmalgeschützte Gebäude gelten. Im Streitfall war das sog. Ertragswertverfahren anzuwenden, weil das Gebäude zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde. Die sich danach ergebende Aufteilung von 41,1 % für das Gebäude und 58,9 % für den Grund und Boden war nicht zu beanstanden. Hinweise: Neben der Kaufpreisaufteilung anhand eines Sachverständigengutachtens kommen noch zwei weitere Methoden in Betracht: So kann der Kaufpreis mittels der sog. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aufgeteilt werden; allerdings ergibt sich hier meist ein zu niedriger Gebäudewert und damit auch eine entsprechend niedrige Abschreibung. Alternativ kann sich aus dem Kaufvertrag eine Aufteilung ergeben, wenn die Vertragsparteien den Kaufpreis aufgeteilt haben. Häufig weicht eine derartige Aufteilung aber deutlich von den Verkehrswerten ab und wird daher vom Finanzamt nicht akzeptiert, so dass dann doch ein Sachverständigengutachten erforderlich wird. Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20; NWB
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Bewertung von Anteilen an einer nicht börsennotierten Kapitalgesellschaft
Die Bewertung von Anteilen an einer nicht börsennotierten Kapitalgesellschaft kann zwar vorrangig aus Verkäufen unter fremden Dritten, die weniger als ein Jahr zurückliegen, abgeleitet werden; es kann aber nicht auf Verkäufe zurückgegriffen werden, bei denen über Jahre hinweg der gleiche Preis zugrunde gelegt worden ist. Hintergrund: Werden Anteile an Kapitalgesellschaften verschenkt oder vererbt, müssen die Anteile bewertet werden. Bei börsennotierten Anteilen kann auf den Börsenkurs zurückgegriffen werden. Ist die Kapitalgesellschaft nicht börsennotiert, kommen nach dem Gesetz unterschiedliche Methoden nach einer gesetzlich vorgegebenen Reihenfolge in Betracht; dabei darf jedoch der sog. Substanzwert nicht unterschritten werden; bei dem Substanzwert handelt es sich um die Summe der gemeinen Werte der Wirtschaftsgüter abzüglich der Schulden der Kapitalgesellschaft.Sachverhalt: An der X-GmbH war die M mit 9,95 % beteiligt. M starb im Jahr 2014 und wurde von ihren beiden Kindern beerbt. Bereits seit 2009 gab es mehrfach Einziehungen von GmbH-Anteilen durch die X-GmbH, bei denen ein Kurs von 400 % zugrunde gelegt wurde. Selbst noch im Februar 2015 erfolgten Einziehungen zu einem Kurs von 400 %, und im Jahr 2018 wurde unter den Gesellschaftern der X-GmbH ein Anteil zu einem Kurs von 380 % verkauft. Für Zwecke der Erbschaftsteuer stellte das Finanzamt den Wert der von M vererbten Anteile zunächst mit einem Wert von 400 % des Nominalwertes fest, änderte dann aber den Bescheid und setzte den in etwa sechs Mal so hohen Substanzwert als Mindestwert an. Die X-GmbH sowie die beiden Kinder der M machten geltend, dass 400 % des Nominalwertes als Anteilswert anzusetzen seien. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Da die X-GmbH nicht an der Börse notiert war, war der gemeine Wert der Anteile anzusetzen. Der gemeine Wert kann aus Verkäufen unter fremden Dritten, die weniger als ein Jahr zurückliegen, abgeleitet werden. In diesem Fall darf ein (höherer) Substanzwert nicht als Mindestwert angesetzt werden. Im Streitfall gab es keine Verkäufe unter fremden Dritten, die zur Bewertung herangezogen werden können. Es muss sich nämlich um Verkäufe im gewöhnlichen Geschäftsverkehr handeln, bei denen der Verkäufer ohne Zwang und Not, sondern freiwillig veräußert. Verkäufe können nicht herangezogen werden, wenn regelmäßig der gleiche Preis erzielt wird, insbesondere der Nominalwert. Denn dies zeigt, dass die Preisbildung nicht unter den Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zustande gekommen ist; dies gilt auch dann, wenn wiederholt ein Mehrfaches des Nominalwerts angesetzt wird. Im Streitfall wurden immer wieder 400 % des Nominalwertes als Preis für die Einziehung zugrunde gelegt, obwohl sich die Vermögensverhältnisse bei der X-GmbH geändert hatten. Angesichts des gleichgebliebenen Einziehungspreises kam es nicht darauf an, dass eine Zwangslage bei den freiwilligen Einziehungen der Anteile nicht erkennbar war. An sich hätte damit für die Bewertung auf eine im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke übliche Bewertungsmethode zurückgegriffen werden müssen. Allerdings konnte dies unterbleiben, weil der Substanzwert als Mindestwert nicht unterschritten werden darf, und das Finanzamt hatte den Substanzwert angesetzt. Hinweise: Dass der Preis von 400 % des Nominalwertes nicht die tatsächlichen Wertverhältnisse widerspiegelte, zeigt sich am Missverhältnis gegenüber dem sechs Mal so hohen Substanzwert. Auch wenn die Kläger das Verfahren verloren haben, hätte der Fall für sie noch schlechter ausgehen können, wenn das Finanzamt die Bewertung nach einer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke üblichen Bewertungsmethode vorgenommen und diese zu einer Bewertung oberhalb des Substanzwertes geführt hätte. Quelle: BFH, Urteil vom 25.9.2024 – II R 15/21; NWB
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Erstattung der Steuerbelastung für Verdienstausfallschadensersatz ist steuerpflichtig
Erhält ein Steuerpflichtiger Schadensersatz wegen Verdienstausfalls, ist der Schadensersatz einkommensteuerpflichtig. Übernimmt der Schädiger zusätzlich auch die Steuerbelastung, die für den Ersatz des Verdienstausfalls anfällt, ist auch dieser Ersatz einkommensteuerpflichtig und – sofern der Ersatz der Steuerbelastung in einem Folgejahr erfolgt – nicht tarifbegünstigt. Hintergrund: Zu den steuerpflichtigen Einkünften gehören auch Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gewährt werden. Sachverhalt: Die Klägerin war infolge eines medizinischen Behandlungsfehlers erwerbsunfähig. Sie erhielt von der Versicherung V Schadensersatz für ihren Verdienstausfall. Die Entschädigung wurde nach der sog. modifizierten Nettolohntheorie abgerechnet. Daher sollte der Klägerin zunächst nur der ausgefallene Nettolohn ersetzt werden, und erst später sollte an sie die aufgrund der Ersatzleistungen tatsächlich angefallene Einkommensteuer erstattet werden. In den Streitjahren 2017 und 2018 leistete V eine Entschädigung für den ausgefallenen Nettolohn in Höhe von jeweils ca. 21.000 €, die von der Klägerin versteuert wurden. Außerdem erstattete V im Jahr 2017 die Steuerlast für die Jahre 1997 bis 2015 in Höhe von ca. 60.000 € sowie die Steuerlast für 2016 in Höhe von ca. 6.000 €. Im Jahr 2018 erstattete V der Klägerin die Steuerlast für die im Jahr 2017 gezahlten Entschädigungen in Höhe von ca. 38.000 €. Das Finanzamt erfasste die hier genannten Zahlungen für die Steuerlast als Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Hiergegen wehrte sich die Klägerin. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Die Erstattung der Steuerlast, die sich aufgrund des in den Vorjahren geleisteten Schadensersatzes für den Verdienstausfall ergab, ist steuerbar. Denn zum Ersatz des Verdienstausfalls gehört auch die darauf entfallende Steuer. Die Erstattung der Steuerlast beruht unmittelbar auf dem Verlust steuerbarer Einnahmen. Denn ohne den Behandlungsfehler hätte die Klägerin einen Bruttoverdienst erzielt, aus dem heraus sie die Einkommensteuer hätte entrichten können. Für die streitige Erstattung der Steuerlast wird keine Tarifermäßigung gewährt. Zwar gewährt der Gesetzgeber eine Minderung des Steuertarifs, wenn Entschädigungen geleistet werden. Die Entschädigung muss aber vollständig in nur einem Veranlagungszeitraum geleistet werden, so dass es zu einer Zusammenballung von Einkünften und damit zu einer erhöhten steuerlichen Belastung kommt. Im Streitfall wurden die Entschädigungen der V aber in mehreren Veranlagungszeiträumen geleistet. Es handelte sich bei den Entschädigungen auch nicht um Vergütungen für mehrjährige Tätigkeiten, für die ebenfalls eine Tarifermäßigung gewährt wird. Denn der Schadensersatz wurde nicht für eine Tätigkeit der Klägerin, sondern für eine Nichtausübung der Tätigkeit gezahlt. Hinweise: Im Ergebnis wird die Klägerin steuerlich so behandelt, als hätte sie gearbeitet. Denn sie muss rechnerisch ihren Bruttolohn (Ersatz des Nettolohns und spätere Erstattung der Steuerlast) versteuern, ohne dass sie hierfür eine Tarifermäßigung erhält. In der Praxis haben sich zwei Methoden für die Bemessung des Schadensersatzes für Arbeitnehmer herausgebildet. Bei der im Streitfall angewandten modifizierten Nettolohnmethode wird zunächst das fiktive Nettoeinkommen vergütet und anschließend die Steuerlast erstattet. Bei der Bruttolohnmethode wird der Bruttolohn einschließlich Steuern und Sozialversicherungsbeträgen ersetzt. Beide Methoden führen zu gleichen Ergebnissen. Quelle: BFH, Urteil vom 15.10.2024 – IX R 5/23; NWB