Aktuelles
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Grundsteuerreform laut Bundesfinanzhof verfassungskonform
Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die Grundsteuerreform für verfassungskonform, soweit es sich um das sog. Bundesmodell handelt, das in allen Bundesländern außer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt. Hintergrund: Die Grundsteuer ist zum 1.1.2025 reformiert worden. Zu diesem Zweck mussten alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die Neubewertung soll sich an den aktuellen Verkehrswerten orientieren, so dass es in vielen Fällen zu höheren Grundsteuerwerten kommen wird.Sachverhalte: Der BFH musste über drei Klagen von Wohnungseigentümern aus Köln, Sachsen und Berlin entscheiden. In Köln wurde eine 54 qm große vermietete Eigentumswohnung im Souterrain eines vor 1949 errichteten Mietwohnhauses, das sich in guter Wohnlage befand, neu bewertet. In Sachsen ging es um eine selbst genutzte Eigentumswohnung, die 70 qm groß war, sich in einer sächsischen Gemeinde befand und im Jahr 1995 fertiggestellt worden war. Im Berliner Fall handelte es sich um eine vermietete Wohnung mit einer Größe von 58 qm, die sich in einem vor 1949 erbauten Mehrfamilienhaus in einfacher Wohngegend befand. In allen drei Fällen wurden Grundsteuerwerte im sog. Ertragswertverfahren festgestellt, gegen die sich die Kläger mit der Begründung wandten, dass die Grundsteuerreform verfassungswidrig sei und zu überhöhten Werten führe.Entscheidungen: Der Bundesfinanzhof (BFH) bejahte die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuerreform: Das Ertragswertverfahren, das bei Wohnungen angewendet wird, verstößt nicht gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber darf Regelungen treffen, die generalisierend, pauschal und typisierend sind. Die Grundsteuerreform ist darauf angelegt, im Durchschnitt den objektiv-realen Grundstückswert festzustellen. Soweit beim Ertragswertverfahren ein Bodenrichtwert für den Wert des Grund und Bodens angesetzt wird und eine Abweichung vom Bodenrichtwert im Umfang von 30 % nach oben oder nach unten erlaubt ist, ist dies nicht zu beanstanden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen aus tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen abgeleitet. Auch der Ansatz pauschalierter Nettokaltmieten ist verfassungsgemäß. Zwar unterscheiden die pauschalierten Nettokaltmieten nur nach der Gebäudeart, nach dem Baujahr, nach der Wohnfläche und nach dem Bundesland; innerhalb des Bundeslands findet eine Differenzierung nur nach sog. Mietniveaustufen statt, die pro Gemeinde bzw. Stadt festgelegt werden. Damit erfolgt keine Differenzierung nach Stadtteilen – auch nicht in Großstädten –, obwohl es zwischen den einzelnen Stadtteilen erhebliche Mietunterschiede gibt. Dies ist für Immobilien in guten Lagen erfreulich, nicht aber für Immobilien in schlechten Lagen, da die pauschalierte Nettokaltmiete höher sein kann als die tatsächlich erzielbare Miete.Die damit verbundene Ungleichbehandlung ist aber durch die Vereinfachung im sog. Massenverfahren gerechtfertigt. Würde man auf die tatsächliche Miete abstellen, wäre dies ein erheblicher Verwaltungsaufwand angesichts einer Zahl von ca. 36 Millionen Grundstücken. Außerdem erfolgt eine Korrektur über den Bodenrichtwert, der in den einzelnen Wohngegenden von Großstädten unterschiedlich ausfällt. In dem Verfahren aus Sachsen hatte die Klage aus rein verfahrensrechtlichen Gründen teilweise Erfolg. Hinweise: Steuerpflichtige haben die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert als den vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert nachzuweisen. Sie müssen dann mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens nachweisen, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. Die drei Urteile betreffen das sog. Bundesmodell, das in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen gilt. Die Urteile gelten nicht für die Grundsteuermodelle in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen. Bei den Verfahren handelt es sich um Musterklagen, die vom Bund der Steuerzahler sowie von Haus & Grund Deutschland unterstützt werden. Beide Verbände haben bereits angekündigt, dass die Kläger gegen die Urteile Verfassungsbeschwerde einlegen werden. Nur das Bundesverfassungsgericht kann die Verfassungswidrigkeit einer Norm feststellen. Quelle: BFH, Urteile vom 12.11.2025 – II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25; NWB
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Aufteilung eines Kaufpreises für eine denkmalgeschützte Immobilie
Der Kaufpreis für eine denkmalgeschützte Immobilie, die vermietet wird, ist auf den nicht abschreibbaren Grund und Boden sowie auf das abschreibbare Gebäude aufzuteilen. Der Denkmalschutz für das Gebäude führt nicht zu einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes, so dass der Kaufpreis allein dem Gebäude zuzurechnen wäre. Hintergrund: Grundsätzlich ist ein Kaufpreis, der für eine Immobilie gezahlt wird, aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das abgeschrieben werden kann. Wie die Aufteilung erfolgen soll, ist in der Praxis häufig streitig: Eine Aufteilung im Kaufvertrag wird von der Rechtsprechung nur akzeptiert, wenn sie wirtschaftlich nachvollziehbar ist und der Wert für den Grund und Boden nicht wesentlich von den Bodenrichtwerten abweicht. Demgegenüber hat die Finanzverwaltung eine sog. Arbeitshilfe veröffentlicht, die jedoch meist zu sehr niedrigen Gebäudeanteilen führt, so dass die Abschreibung entsprechend gering ausfällt. Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Jahr 2003 ein vermietetes Grundstück, welches mit einem denkmalgeschützten Gebäude aus dem 17. Jahrhundert bebaut war und das die Kläger vermieteten. Der Kaufpreis für das Grundstück betrug ca. 800.000 €, und die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf ca. 40.000 €. Die Kläger waren der Auffassung, dass das Gebäude aufgrund des Denkmalschutzes unendlich lange nutzbar sei, da es permanent instandgehalten werden müsse. Dem widersprach das Finanzamt. In der ersten Instanz holte das Finanzgericht (FG) ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige ermittelte einen Gebäudeanteil von 41,1 % sowie eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Dabei wandte er das sog. allgemeine Ertragswertverfahren an. Das FG folgte dem Sachverständigengutachten, ermittelte die Abschreibung aber auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren.Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage nur in geringem Umfang statt: Die Kaufpreisaufteilung auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens, die zu einem Gebäudeanteil von 41,1 % geführt hat, war nicht zu beanstanden. Denn der Sachverständige hat mit dem allgemeinen Ertragswertverfahren ein geeignetes Aufteilungsverfahren angewendet und die Einzelheiten des Sachverhalts berücksichtigt. So hat der Sachverständige etwa auch die Denkmaleigenschaft des Gebäudes und dabei das Alter und den Zustand des Gebäudes sowie die bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt. Der Sachverständige hat dabei zu Recht eine unbegrenzte Nutzungsdauer des Gebäudes abgelehnt, die zu einem Grund- und Bodenwert von 0 € geführt hätte; denn der Denkmalschutz für das Gebäude mindert allenfalls den Wert des Gebäudes, nicht aber den Wert des Grund und Bodens. Zu Unrecht hat das FG jedoch eine Abschreibung nur auf der Basis einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren (also 2,5 % jährlich) statt auf der Grundlage einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren (3,33 % jährlich) berücksichtigt. Aus dem Sachverständigengutachten ergab sich nämlich eine Restnutzungsdauer von lediglich 30 Jahren, so dass die Abschreibung 3,33 % jährlich beträgt. Hinweise: Zwar wird ein denkmalgeschütztes Gebäude höhere Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen auslösen als ein reguläres Gebäude; dies führt allerdings nicht zu einem höheren Gebäudewert, wie das aktuelle Urteil zeigt. Die Kläger können dafür jedoch die höheren Aufwendungen steuerlich geltend machen. Zudem sind bei Baudenkmälern erhöhte Abschreibungen gesetzlich zugelassen, die bis zu 9 % jährlich betragen.Das Bundesfinanzministerium hat jüngst einen Entwurf für eine Kaufpreisaufteilung vorgelegt, der im Wege der Rechtsverordnung in Kraft gesetzt werden sollte. Allerdings ist die Bundesregierung diesem Entwurf nicht gefolgt und hat die vorgeschlagene Neuregelung wieder aus dem Entwurf herausgenommen. Quelle: BFH, Urteil vom 7.10.2025 – IX R 26/24; NWB
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Steuerfreier Sanierungsgewinn bei Schuldenerlass zugunsten eines Mitunternehmers
Werden dem Gesellschafter einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft die Schulden erlassen, kann dies zu einem steuerfreien Sanierungsgewinn führen, wenn die gesetzlichen Sanierungsvoraussetzungen bei der Personengesellschaft erfüllt sind. Es genügt nicht, dass bei dem Gesellschafter die gesetzlichen Sanierungsvoraussetzungen vorliegen. Hintergrund: Der Gesetzgeber stellt Sanierungsgewinne steuerfrei, wenn das Unternehmen sanierungsbedürftig und sanierungsfähig ist, wenn eine Sanierungsabsicht der Gläubiger besteht und wenn die Maßnahme, die zum Sanierungsgewinn geführt hat, für die Sanierung geeignet ist. Allerdings gehen im Umfang der Steuerfreiheit die Verlustvorträge unter. Sachverhalt: An einer GmbH & Co. KG waren B zu 5 % und A zu 95 % sowie die Komplementär-GmbH zu 0 % beteiligt. Die GmbH & Co. KG unterhielt einen Pensionsbetrieb, den sie von B gepachtet hatte. B hatte neben dem Pensionsbetrieb auch das dazugehörige Betriebsgrundstück an die GmbH & Co. KG verpachtet, so dass der verpachtete Pensionsbetrieb einschließlich Grundstück zu seinem Sonderbetriebsvermögen gehörte. Zu seinem Sonderbetriebsvermögen gehörten auch Verbindlichkeiten gegenüber der Sparkasse; die Sparkasse hatte ihre Forderungen gegen B mit Grundschulden auf dem Betriebsgrundstück gesichert. Da sich der Pensionsbetrieb in finanziellen Schwierigkeiten befand, verhandelte B mit der Sparkasse über einen Schuldenerlass. Die Sparkasse erklärte sich bereit, auf die Hälfte ihrer Forderungen gegen B zu verzichten, falls B eine Einmalzahlung in Höhe von 350.000 € leisten würde. B zahlte im Streitjahr 2013 an die Sparkasse 350.000 €; diesen Betrag finanzierte er mit zwei Darlehen der Volksbank. Aufgrund der Einmalzahlung des B verzichtete die Sparkasse im Jahr 2013 auf ca. 350.000 €, so dass B im Jahr 2013 einen Ertrag von ca. 350.000 € erzielte, den er als steuerfreien Sanierungsgewinn behandelte. Dem folgte das Finanzamt nicht. Entscheidung: Der BFH konnte nicht abschließend entscheiden, ob die Voraussetzungen eines steuerfreien Sanierungsgewinns erfüllt waren, und verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zur weiteren Aufklärung zurück: Bei einem Schuldenerlass gegenüber dem Gesellschafter einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft (Mitunternehmerschaft) kommt es bezüglich der Steuerfreiheit eines Sanierungsgewinns darauf an, ob die gesetzlichen Sanierungsvoraussetzungen bei der Mitunternehmerschaft (GmbH & Co. KG) erfüllt sind. Es müssen die Sanierungsbedürftigkeit und Sanierungsfähigkeit des Unternehmens der Mitunternehmerschaft, die Sanierungsabsicht der Gläubiger sowie die Sanierungseignung der Maßnahme, die zum Sanierungsgewinn geführt hat, für das Unternehmen der Mitunternehmerschaft bejaht werden. Es genügt hingegen nicht, dass die gesetzlichen Voraussetzungen der Steuerfreiheit des Sanierungsgewinns nur in der Person des Mitunternehmers, d.h. in der Person des B, vorliegen. Im Streitfall waren die Sanierungsbedürftigkeit des Unternehmens der GmbH & Co. KG sowie die Sanierungsabsicht der Sparkasse zu bejahen. Die Sanierungsbedürftigkeit des Unternehmens der GmbH & Co. KG war zu bejahen, weil das Sonderbetriebsvermögen des B überschuldet war und weil die GmbH & Co. KG ohne den Schuldenerlass in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten wäre. Denn das von B verpachtete Betriebsgrundstück war durch Grundschulden zugunsten der Sparkasse gesichert, so dass die GmbH & Co. KG bei einer Vollstreckung der Sparkasse gegen B möglicherweise ihre Betriebsgrundlage verloren hätte. Auch die Sanierungsabsicht der Sparkasse war zu bejahen, weil für die Sparkasse die Sanierungsabsicht für den Schuldenerlass mitentscheidend gewesen ist. Dies ergab sich aus dem vorgelegten Schriftverkehr sowie aus einer Zeugenaussage eines Mitarbeiters der Sparkasse. Allerdings ließen sich die Sanierungsfähigkeit sowie die Sanierungseignung nicht feststellen. Dies muss nun das FG ermitteln. Hinweise: Für die Sanierungsfähigkeit und Sanierungseignung müsste feststehen, dass aufgrund des Schuldenerlasses der Sparkasse die Ertragsfähigkeit der GmbH & Co. KG hergestellt werden konnte. Dies war nach den bisherigen Sachverhaltsfeststellungen zweifelhaft; denn das Betriebsgrundstück mit der Pension bedurfte einer umfangreichen Sanierung. Es waren also wohl weitere finanzielle Mittel erforderlich, um das Pensionsgebäude zu sanieren. Hinzu kam, dass auf dem Nachbargrundstück der GmbH & Co. KG ein Konkurrent ebenfalls einen Übernachtungsbetrieb eröffnet hatte. Dies erschwerte die Ertragsfähigkeit der GmbH & Co. KG.Auch wenn es sich bei der Sanierungsfähigkeit und der Sanierungseignung formal gesehen um zwei unterschiedliche Sanierungsvoraussetzungen zu handeln scheint, werden beide Voraussetzungen faktisch zusammengeprüft. Dem BFH zufolge kann die Sanierungsfähigkeit daher bejaht werden, wenn der Schuldenerlass für die Sanierung geeignet ist. Quelle: BFH, Urteil vom 21.8.2025 – IV R 23/23; NWB
