Aktuelles
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Spekulationsgewinn bei teilentgeltlicher Immobilienübertragung möglich
Wird eine private Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist teilweise entgeltlich auf ein Kind im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, kann dies zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen. Denn die Übertragung ist in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft aufzuteilen, so dass bezüglich des voll entgeltlichen Anteils ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn der Veräußerungserlös höher ist als die anteiligen Anschaffungskosten. Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist steuerpflichtig. Wird ein Grundstück unentgeltlich übertragen, wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet. Sachverhalt: Der Kläger erwarb im Jahr 2014 eine Immobilie zum Preis von 143.950 € und finanzierte den Erwerb mit einem Bankkredit. Der Kläger vermietete das Grundstück und nahm Abschreibungen vor. Im März 2019 übertrug er die Immobilie auf seine Tochter T. T übernahm das Darlehen, das zu diesem Zeitpunkt noch mit 115.000 € valutierte. Der Verkehrswert der Immobilie betrug im März 2019 210.000 €. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Übertragung im Umfang von 54,76 % entgeltlich gewesen sei, weil T das Darlehen mit einem Stand von 115.000 € übernommen, der Verkehrswert des Grundstücks aber 210.000 € betragen hatte (115.000 : 210.000 = 54,76 %). Es gelangt so zu einem Spekulationsgewinn in Höhe von ca. 40.000 €. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab: Die Übertragung auf T war teilentgeltlich erfolgt, da T nur eine Gegenleistung in Höhe von 115.000 € durch Übernahme des Darlehens erbringen musste, sie hierfür aber das Grundstück mit einem Verkehrswert von 210.000 € erhielt. Bei einer teilentgeltlichen Übertragung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens ist die Übertragung in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft aufzuteilen. Denn auch die gesetzliche Regelung über Spekulationsgewinne unterscheidet zwischen vollentgeltlichen Übertragungen und unentgeltlichen Übertragungen, bei denen dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen ist. Die Aufteilung richtet sich nach dem Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert. Dies führte zu einem entgeltlichen Anteil von 54,76 % (115.000 : 210.000). Daher waren vom Entgelt in Höhe von 115.000 € die Anschaffungskosten (ursprünglich: 143.950 €) mit einem Anteil von 54,76 % (= 78.828 €) abzuziehen. Der Spekulationsgewinn erhöhte sich noch um die Abschreibungen der Jahre 2014 bis März 2019, die nach dem Gesetz hinzurechnen sind, so dass sich ein Spekulationsgewinn von rund 40.000 € ergab. Hinweise: Für den BFH war unbeachtlich, dass der Veräußerungserlös (115.000 €) niedriger war als die ursprünglichen Anschaffungskosten des Klägers von 143.950 €; denn aufgrund der Aufteilung in einen vollentgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil waren die Anschaffungskosten nur mit einem Anteil von 54,76 % anzusetzen. Neben dem einkommensteuerlichen Spekulationsgewinn droht möglicherweise noch eine Belastung der T mit Schenkungsteuer, sofern T weiteres Vermögen vom Kläger zugewendet wird bzw, wurde (Freibetrag bei Kindern: 400.000 € bei Schenkungen innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren). Bei der Schenkungsteuer wird jedoch nur der voll unentgeltliche Teil der Übertragung besteuert. Der T sind 95.000 € geschenkt worden (Verkehrswert 210.000 € – Verbindlichkeiten 115.000 €). Die Schenkungsteuer war jedoch nicht Gegenstand des aktuellen Verfahrens.Quelle: BFH, Urteil vom 11.3.2025 – IX R 17/24; NWB
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Bundesrat billigt Verlängerung der Mietpreisbremse
Der Bundesrat hat am 11.7.2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse gebilligt. Damit läuft die Mietpreisbremse weiter bis zum 31.12.2029. Im Kern regelt die Mietpreisbremse, dass die Miete bei der Neu- und Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Dies gilt nur für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten. Dazu zählen Regionen, in denen die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt oder in denen die Bevölkerung besonders stark wächst, ohne dass der Wohnungsneubau damit Schritt hält. Welche Gebiete dazu gehören, legen die jeweiligen Landesregierungen festDie Mietpreisbremse existiert seit 2015. Ohne die Verlängerung würde sie zum 31.12.2025 auslaufen. Zudem konnte bisher ein Gebiet nur für die Dauer von fünf Jahren zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt werden – diese zeitliche Einschränkung entfällt nun.Die Verlängerung der Mietpreisbremse begründet der Bundestag mit dem weiter angespannten Mietwohnungsmarkt in Ballungszentren. Liefe die Mietpreisbremse zum Ende des Jahres aus, könnte dies zusammen mit den steigenden Energiekosten und den anderweitig hohen Preisen dazu führen, dass Menschen mit niedrigem, aber auch durchschnittlichem Einkommen – insbesondere Familien mit Kindern – aus ihren angestammten Wohnvierteln verdrängt werden.Hinweis: Da der Vermittlungsausschuss nicht angerufen wurde, kann das Gesetz nun ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft.Quelle: BundesratKOMPAKT, Meldung v. 11.7.2025; NWB
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Anrechnung der Gewerbesteuer bei Personengesellschaft mit abweichendem Wirtschaftsjahr
Bei einer unternehmerisch tätigen Personengesellschaft (Mitunternehmerschaft), die ein abweichendes Wirtschaftsjahr hat, richtet sich der Anteil des einzelnen Mitunternehmers am Gewerbesteuermessbetrag, der ihm die Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer ermöglicht, nach der Beteiligung des Mitunternehmers am Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres. Stirbt der Mitunternehmer nach dem Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres, aber vor dem Ende des Kalenderjahres, wird für ihn ein Anteil am Gewerbesteuermessbetrag festgestellt. Hintergrund: Gewerbesteuerpflichtige Einzelunternehmer können sich die Gewerbesteuer bis zur Höhe von 400 % des Gewerbesteuermessbetrags auf die Einkommensteuer anrechnen lassen. Dies erfolgt durch eine sog. Ermäßigung der Einkommensteuer. Im Ergebnis unterbleibt damit eine Doppelbelastung durch Einkommen- und Gewerbesteuer, soweit der Hebesatz zur Gewerbesteuer nicht höher als 400 % ist. Die Anrechnung der Gewerbesteuer ist auch bei gewerbesteuerpflichtigen Personengesellschaften möglich, soweit an der Personengesellschaft natürliche Personen beteiligt sind. Hierzu wird der Anteil des einzelnen Gesellschafters am Gewerbesteuermessbetrag der Mitunternehmerschaft einheitlich und gesondert festgestellt; die eigentliche Anrechnung der Gewerbesteuer erfolgt dann im Einkommensteuerbescheid des Gesellschafters.Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH & Co. KG, die ein abweichendes Wirtschaftsjahr vom 1.7. bis zum 30.6. hatte. An der Klägerin war H mit 96,15 % beteiligt. H verstarb im August 2018 und wurde von seiner Ehefrau E und seiner Tochter T beerbt. Das Finanzamt stellte im Gewinnfeststellungsbescheid für 2018, in den der Gewinn aus dem Wirtschaftsjahr 1.7.2017 bis 30.6.2018 einging, für den verstorbenen H keinen Anteil am Gewerbesteuermessbetrag fest, sondern nur für E und T, weil diese am 31.12.2018 an der Klägerin beteiligt waren. Hiergegen wehrte sich die Klägerin, weil sie auf das Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres (30.6.2018) abstellte, an dem H noch beteiligt gewesen war. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der Klage statt: Hat eine Mitunternehmerschaft ein abweichendes Wirtschaftsjahr, kommt es für die Feststellung des Anteils des einzelnen Gesellschafters am Gewerbesteuermessbetrag auf das Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres (30.6.2018) und nicht auf das Ende des Kalenderjahres (31.12.2018) an. Am 30.6.2018 war H aber noch an der Klägerin beteiligt. Dass es auf das Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres ankommt, ergibt sich daraus, dass der Gewinn der Mitunternehmerschaft nach dem Wirtschaftsjahr und nicht nach dem Kalenderjahr ermittelt wird. Für die Aufteilung des Gewerbesteuermessbetrags kommt es auch auf den Gewinnverteilungsschlüssel am Ende des Wirtschaftsjahres an. Dies spricht dafür, auf die Beteiligungsverhältnisse am Ende des abweichenden Wirtschaftsjahres abzustellen. Hinweise: Das Urteil hat nur Bedeutung für Mitunternehmerschaften mit einem abweichenden Wirtschaftsjahr. Entspricht das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr, kommt es auf die Beteiligungsverhältnisse am 31.12. an, weil an diesem Tag sowohl das Kalenderjahr als auch das (identische) Wirtschaftsjahr enden. Da die Klägerin das Verfahren gewonnen hat, kommt es nun im Einkommensteuerbescheid des H für 2018 zu einer Anrechnung der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer. Für die auf diese Weise geminderte Einkommensteuer müssen E und T als Erben des H einstehen. Quelle: BFH, Urteil vom 10.4.2025 – IV R 21/22; NWB