Aktuelles

2024-04-05 Steuern: Vermieter

Aufwendungen nach einem Gebäudebrand als anschaffungsnahe Aufwendungen

Kommt es innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes zu einem Brand, können die anschließend getätigten Kosten für die Renovierung als sog. anschaffungsnahe Aufwendungen zu behandeln sein, die sich nur über die jährliche Abschreibung auswirken. Eine Einschränkung des Begriffs der anschaffungsnahen Aufwendungen scheidet aus, wenn höhere Gewalt oder eine Schadensverursachung durch einen Dritten nach dem Erwerb der Immobilie nicht feststehen.Hintergrund: Ein Vermieter kann Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die er innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchführt und die ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht in vollem Umfang als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben absetzen, sondern nur über die jährliche Abschreibung geltend machen. Man nennt derartige Kosten anschaffungsnahe Aufwendungen. Sachverhalt: Der Kläger erwarb 2015 ein Grundstück, das mit einer Doppelhaushälfte bebaut war, die sehr baufällig, jedoch noch bis zum 31.12.2020 vermietet war. Der Kaufpreis betrug 35.000 €. Nach dem Mietvertrag wollte der Kläger die Doppelhaushälfte nach Beendigung des Mietvertrags abreißen oder eine Kernsanierung vornehmen. Im Jahr 2016 wurde das Haus durch einen Brand schwer beschädigt; allerdings konnte die Ursache für den Brand nicht festgestellt werden. Der Kläger beseitigte im Jahr 2017 das durch den Brand zerstörte Inventar sowie die Brandschäden (Kosten hierfür ca. 14.500 €); außerdem erneuerte er den Stromkasten sowie die Fenster (Kosten hierfür ca. 11.100 €). Ab Oktober 2018 vermietete er die Doppelhaushälfte wieder. Er machte die gesamten Kosten von 25.600 € als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt sah in den Aufwendungen anschaffungsnahe Aufwendungen, die sich nur über die jährliche Abschreibung von 2 % auswirkten. Entscheidung: Das Finanzgericht Düsseldorf gab der Klage teilweise statt und erkannte den Werbungskostenabzug bezüglich des Betrags i. H. von 14.500 € an. Die Brandbeseitigungskosten (14.500 €) waren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie dazu dienten, die Vermietung zu ermöglichen. Die Beseitigung des zerstörten Inventars diente nicht dem Wiederaufbau des Gebäudes; dies galt auch für die Beseitigung der durch den Brand entstandenen Schäden. Hingegen stellten die Kosten für die Erneuerung des Stromkastens und der Fenster in Höhe von 11.100 € anschaffungsnahe Aufwendungen dar, die nur über die jährliche Abschreibung berücksichtigt werden können. Denn die Aufwendungen dienten der Modernisierung, weil der Stromkasten und die Fenster erneuert wurden. Die im Gesetz genannte Grenze von 15 % des Gebäudekaufpreises wurde überschritten; der Gesamtkaufpreis betrug nämlich nur 35.000 €, und das Gebäude war baufällig, sodass auf das Gebäude ein Betrag von lediglich 0 € entfallen sein dürfte, die Baukosten betrugen aber 11.100 €. Die gesetzliche Regelung kann nicht einschränkend ausgelegt werden. Eine Einschränkung für den Fall der höheren Gewalt schied im Streitfall aus, weil nicht feststand, dass der Brandschaden durch höhere Gewalt wie z.B. einen Blitz verursacht worden war. Eine Einschränkung käme auch in Betracht, wenn der Brand durch einen Dritten nach dem Erwerb des Grundstücks verursacht worden wäre; auch dies stand jedoch nicht fest. Hinweise: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen anschaffungsnahe Aufwendungen auch dann vor, wenn erst nach dem Erwerb Schäden bekannt werden, die durch den langjährigen vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstanden sind, aber bei Erwerb verborgen waren. Anders ist dies, wenn der Schaden erst nach der Anschaffung durch einen Dritten verursacht worden ist. Hätte der Kläger nachweisen können, dass der Brand durch den Mieter nach dem Erwerb im Jahr 2015 verursacht wurde, hätte dies gegen anschaffungsnahe Aufwendungen und für die sofortige Abziehbarkeit der Kosten gesprochen. Anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es nicht nur bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch bei den sog. Gewinneinkünften wie z.B. den Einkünften aus Gewerbebetrieb oder den Einkünften aus selbständiger Tätigkeit. Quelle: FG Düsseldorf, Urteil vom 28.11.2023 – 10 K 2184/20 E, NZB beim BFH: IX B 2/24; NWB
2024-04-04 Steuern: Unternehmer

Umsatzsteuer-Umrechnungskurse (Stand: März 2024)

Das Bundesfinanzministerium hat die Umsatzsteuer-Umrechnungskurse für den Monat März 2024 bekannt gegeben. Die monatlich fortgeschriebene Übersicht 2024 können Sie auf der Homepage des BMF abrufen.Quelle: BMF, Schreiben v. 2.4.2024 – III C 3 – S 7329/19/10001 :006 (2024/0272584); NWB
2024-04-03 Steuern: Unternehmer

Keine Durchschnittssatzbesteuerung für die Lieferung landwirtschaftlicher Maschinen

Die für Forst- und Landwirte mögliche Durchschnittssatzbesteuerung gilt nur für die Lieferung landwirtschaftlicher Erzeugnisse sowie für landwirtschaftliche Dienstleistungen, nicht aber für die Lieferung landwirtschaftlicher Maschinen. Derartige Hilfsumsätze unterliegen grundsätzlich der Regelbesteuerung von 19 %. Hintergrund: Landwirte, deren Umsatz im Vorjahr 600.000 € nicht überschritten hat, können die sog. Durchschnittssatzbesteuerung anwenden. Ihre Leistungen unterliegen dann einer Umsatzsteuer von aktuell 9 % (im Streitjahr 2010 waren es 10,7 %). Im Gegenzug wird automatisch eine pauschale Vorsteuer von 9 % berücksichtigt (im Streitjahr 2010 ebenfalls 10,7 %). Ein weiterer Vorsteuerabzug ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Sachverhalt: Die Klägerin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die einen landwirtschaftlichen Betrieb unterhielt und deren Gesellschafter K und H waren. Im Streitjahr 2010 vereinbarten K und H die Auflösung der Klägerin; die Wirtschaftsgüter sollten auf K und H im Wege der sog. Realteilung übergehen. Die Klägerin stellte dem K eine Rechnung über die ihm zugewiesenen Wirtschaftsgüter aus und wies dabei die nach der Durchschnittssatzbesteuerung im Jahr 2010 geltende Umsatzsteuer von 10,7 % gesondert aus. Das Finanzamt ging zwar von einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung aus (Übertragung eines Betriebs gegen Aufgabe von Gesellschaftsanteilen), forderte von der Klägerin aber die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer, weil diese zu Unrecht ausgewiesen worden war. Hiergegen klagte die Klägerin. Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab: Die Klägerin musste jedenfalls nach der gesetzlichen Regelung über zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Denn selbst wenn es sich um eine Geschäftsveräußerung gehandelt haben sollte, die nach dem Gesetz nicht umsatzsteuerbar gewesen wäre, wäre die Umsatzsteuer jedenfalls deshalb entstanden, weil die Klägerin sie gesondert und – bei fehlender Umsatzsteuerbarkeit wegen einer Geschäftsveräußerung – unberechtigt ausgewiesen hat. Die Klägerin musste die von ihr gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, obwohl die Klägerin aufgrund der Auflösung und Realteilung zivilrechtlich nicht mehr existierte. Denn umsatzsteuerlich besteht sie so lange fort, wie das Finanzamt noch Umsatzsteueransprüche gegen sie geltend macht. Daher kann sie sich jetzt auch noch gerichtlich gegen die Umsatzsteuerfestsetzung wehren. Der Klägerin stand im Rahmen der für Landwirte geltenden Durchschnittssatzbesteuerung kein automatischer Vorsteuerabzug in Höhe von ebenfalls 10,7 % zu. Denn die Durchschnittssatzbesteuerung gilt nur für die Lieferung landwirtschaftlicher Erzeugnisse sowie für landwirtschaftliche Dienstleistungen, nicht aber für die Lieferung landwirtschaftlicher Maschinen, wie sie im Streitfall an K erfolgt ist. Damit scheidet der automatische Vorsteuerabzug in Höhe der Umsatzsteuer für die Lieferung aus. Hinweise: Bislang gab es keine einheitliche Rechtsprechung des BFH zur Anwendbarkeit der Durchschnittssatzbesteuerung auf sog. Hilfsumsätze, bei denen landwirtschaftliche Maschinen geliefert werden. Bejaht man die Anwendbarkeit, kann zum einen der niedrigere Umsatzsteuersatz von aktuell 9 % auf die Lieferung angewendet und zum anderen in gleicher Höhe eine Vorsteuer abgezogen werden, sodass sich für den Landwirt keine steuerliche Belastung ergibt. Der BFH verneint die Anwendbarkeit aber, sodass die Lieferung landwirtschaftlicher Maschinen außerhalb einer nicht umsatzsteuerbaren Geschäftsveräußerung dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 % unterliegt und kein automatischer Vorsteuerabzug möglich ist. Wechselt ein Land- oder Forstwirt von der Durchschnittssatzbesteuerung zur Regelbesteuerung, ist eine Vorsteuerberichtigung zu seinen Gunsten möglich. Im Streitfall hätte sich hieraus jedoch kein Klageerfolg für die Klägerin ergeben, da sie im Fall der Regelbesteuerung ihre Rechnung an K mit einer Umsatzsteuer von 19 % anstatt von 10,7 % hätte ausstellen müssen. Quelle: BFH, Urteil vom 17.8.2023 – V R 3/21; NWB