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Erweiterte Gewerbesteuerkürzung bei Mitvermietung von Hochregalen in Lagerhalle

Bei einer Immobiliengesellschaft, die aufgrund ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegt und die Grundstücke vermietet, führt die Mitüberlassung fest installierter Hochregale bei der Vermietung einer Lagerhalle nicht zur Versagung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Die Mitüberlassung der Hochregale ist nämlich ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung. Hintergrund: Unternehmen, die nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind, tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Die Vermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, wie z.B. die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, ist grundsätzlich nicht begünstigt. Sachverhalt: Die Klägerin war eine Immobilien-GmbH, die in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich nur eigene Grundstücke vermietete. U.a. vermietete sie eine Lagerhalle, die mit fest installierten Hochregalen ausgestattet war. Einen Teil der Halle vermietete sie an A, der auch die in diesem Hallenteil befindlichen Hochregale mietete. Den anderen Teil der Halle vermietete sie an B. Die Klägerin überließ dem B aber die in diesem Teil der Halle befindlichen Hochregale, die aus dem Jahr 1987 stammten, unentgeltlich. Die Klägerin beantragte die erweiterte Gewerbesteuerkürzung, die das Finanzamt nicht gewährte, weil es von einer schädlichen Mitvermietung beweglicher Wirtschaftsgüter, nämlich der Hochregale als Betriebsvorrichtungen, ausging. Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt: Die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer setzte in den Streitjahren 2017 und 2018 grundsätzlich voraus, dass ausschließlich eigenes Grundvermögen vermietet wurde. Die Vermietung von Betriebsvorrichtungen war hingegen schädlich. Betriebsvorrichtungen sind Gebäudebestandteile, die ausschließlich aus betrieblichen Gründen im Gebäude eingebaut sind und steuerlich als bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt werden. Zwar handelte es sich bei den Hochregalen um Betriebsvorrichtungen, da diese keine Gebäudefunktion hatten, sondern nur aus rein betrieblichen Gründen in der Lagerhalle eingebaut waren. Die Überlassung der Hochregale an A und an B war aber gewerbesteuerlich nicht schädlich. Die Überlassung der Hochregale an B war unschädlich, weil die Klägerin ihm die Hochregale nicht vermietet, sondern nach dem Mietvertrag ausdrücklich nur unentgeltlich überlassen hatte. Eine unentgeltliche Überlassung von Betriebsvorrichtungen steht der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer nicht entgegen. Zwar gilt dies dann nicht, wenn es sich bei der vereinbarten Unentgeltlichkeit um ein Scheingeschäft handelt; für ein Scheingeschäft spricht es, wenn die Betriebsvorrichtungen aus dem Mietvertrag herausgenommen werden, jedoch keine Regelungen getroffen werden, wie der Aufwand des Vermieters für die Anschaffung bzw. Herstellung der Betriebsvorrichtungen entgolten wird. Im Streitfall handelte es sich aber nicht um ein Scheingeschäft, weil die Hochregale aus dem Jahr 1987 stammten und die Klägerin diese Hochregale deshalb unentgeltlich überlassen hatte, weil sie für die alten Regale keine Instandhaltungs- und Reparaturpflicht übernehmen wollte. Die Mitvermietung der Hochregale an A war hingegen entgeltlich, aber dennoch steuerlich unschädlich, weil die Mitüberlassung festinstallierter Hochregale der Grundstückverwaltung diente und damit ein zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung darstellte. Denn die Lagerhalle war eine sog. Spezialimmobilie, die sinnvollerweise nur als Lagerhalle vermietet und genutzt werden konnte. Ohne Mitvermietung der Hochregale hätte ein Mieter auf eigene Kosten Hochregale einbauen müssen; damit wären die Kosten für den Mieter erheblich angestiegen, insbesondere bei einer kurzfristigen Anmietung. Hinweise: Der Gewinn der Klägerin, der ausschließlich aus der Vermietung stammte, war daher in den Streitjahren gewerbesteuerfrei. Seit 2021 gibt es eine Neuregelung, nach der bestimmte weitere Tätigkeiten wie z.B. die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nicht entgegenstehen; diese Regelung galt im Streitjahr noch nicht. Ähnlich wie bei der Mitvermietung von Hochregalen im Streitfall wird auch die Mitvermietung von Lastenaufzügen in Einkaufszentren oder Fabrikgebäuden in der Regel als gewerbesteuerlich unschädlich angesehen; eine einheitliche Rechtsprechung hierzu gibt es allerdings nicht. Quelle: FG Münster, Urteil vom 12.3.2025 – 10 K 1656/21 G; NWB