Wird ein Teil einer vermieteten und
fremdfinanzierten Immobilie unentgeltlich auf ein Kind übertragen, können die
Schuldzinsen, die auf den übertragenen Teil entfallen und vom Kind nicht
übernommen werden, nicht mehr als Werbungskosten bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Denn insoweit besteht kein
Zusammenhang mehr zwischen den Schuldzinsen und den Vermietungseinkünften.
Hintergrund: Wird die
Anschaffung einer vermieteten Immobilie mit einem Bankkredit finanziert, sind
die Kreditzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung absetzbar.
Sachverhalt: Die Klägerin
ist eine Grundstücksgemeinschaft, die aus einem Vater und seinem Sohn besteht.
Ursprünglich war der Vater alleiniger Eigentümer einer vermieteten Immobilie,
für deren Anschaffungskosten er einen Immobilienkredit aufgenommen hatte. Mit
Vertrag vom 14.6.2019 übertrug der Vater unentgeltlich einen Miteigentumsanteil
von 2/5 auf seinen Sohn, so dass hierdurch die Grundstücksgemeinschaft
(Klägerin) entstand. Die Klägerin machte im Streitjahr 2020 Schuldzinsen in
Höhe von ca. 60.000 € als Sonderwerbungskosten des Klägers geltend, die
für den Immobilienkredit anfielen. Das Finanzamt erkannte nur 3/5 des Betrags,
ca. 36.000 €, als Werbungskosten an.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
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Zinsen für einen Kredit, der
für die Anschaffung oder Herstellung einer vermieteten Immobilie aufgenommen
worden ist, sind grundsätzlich Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung. Denn die Zinsen sind durch die Erzielung von Mieteinnahmen
veranlasst. -
Dieser
Veranlassungszusammenhang wurde aber
durch die unentgeltliche Übertragung eines Teils des
Grundstücks auf den Sohn gelöst. Die Übertragung war
unentgeltlich und führte nicht zu Einkünften; die Darlehensverbindlichkeit
verblieb beim Vater, da der Sohn weder einen Schuldbeitritt erklärt noch die
Darlehensschuld anteilig übernommen hatte und somit auch die Zinsen nicht
anteilig trug. Damit wurde der Kredit im Umfang von 2/5 nicht mehr zur
Erzielung von Einkünften verwendet.
Hinweise: Die
verbleibenden Zinsen im Umfang von 3/5 des Gesamtbetrags der Zinsen wurden als
sog. Sonderwerbungskosten des Vaters bei der Feststellung der
Vermietungseinkünfte der Klägerin berücksichtigt. Denn nicht die Klägerin war
Kreditnehmerin und zahlte die Zinsen, sondern der Vater.
Hätte der Vater seinem Sohn keinen
Miteigentumsanteil übertragen, sondern das Grundstück behalten, anschließend
das Grundstück veräußert und damit die Vermietungstätigkeit aufgegeben, hätte
er die Zinsen steuerlich absetzen können, soweit der Veräußerungserlös nicht
ausgereicht hätte, um das Immobiliendarlehen abzulösen.
Quelle: BFH, Urteil vom 3.12.2024
– IX R 2/24; NWB