Eine Vermietungs-GmbH, die die in der Immobilie verbauten
Betriebsvorrichtungen auf eine Schwestergesellschaft übertragen hat und die
Betriebsvorrichtungen anschließend als verdeckte Treuhänderin für die
Schwestergesellschaft verwaltet, hat keinen Anspruch auf die erweiterte Kürzung
bei der Gewerbesteuer. Denn die treuhänderische Tätigkeit ist eine
gewerbesteuerlich schädliche Betätigung für eine Vermietungsgesellschaft.
Hintergrund: Unternehmen, die
nur aufgrund ihrer Rechtsform als Kapitalgesellschaft oder aufgrund ihrer
gewerblichen Prägung als GmbH & Co. KG gewerbesteuerpflichtig sind,
tatsächlich aber ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen,
können eine sog. erweiterte Gewerbesteuerkürzung beantragen. Der Ertrag aus der
Grundstücksverwaltung und -nutzung sowie aus dem Verkauf der vermieteten
Immobilie unterliegt dann nicht der Gewerbesteuer. Problematisch war bis
einschließlich 2020 die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, weil es sich bei
Betriebsvorrichtungen steuerlich um bewegliche Wirtschaftsgüter handelt, also
nicht um Grundvermögen; zur Rechtslage ab 2021 siehe Hinweise unten.
Betriebsvorrichtungen sind Wirtschaftsgüter, die zwar im Gebäude eingebaut
sind, aber eine ausschließlich betriebliche Funktion erfüllen, z.B. ein
Lastenfahrstuhl.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH und Eigentümerin eines kleinen Einkaufszentrums. Sie vermietete die
Geschäfte an unterschiedliche Gewerbemieter. Im Gebäude und damit ebenfalls von
der Vermietung umfasst waren diverse Betriebsvorrichtungen, die zum Teil auch
wesentliche Bestandteile des Gebäudes waren, also ohne das dazugehörige
Einkaufszentrum rechtlich nicht auf Dritte übertragen werden konnten. Nachdem
die Klägerin bemerkt hatte, dass die Mitvermietung der Betriebsvorrichtungen
gewerbesteuerlich schädlich sein könnte, verkaufte sie im Jahr 2017 sämtliche
Betriebsvorrichtungen an die J-GmbH, eine Schwester-GmbH, die dieselben
Gesellschafter hatte. Zugleich schlossen die Klägerin und die J-GmbH einen
Treuhandvertrag; danach verwaltete die Klägerin die Betriebsvorrichtungen
treuhänderisch für die J-GmbH, ohne den Mietern gegenüber aufzudecken, dass die
Betriebsvorrichtungen auf die J-GmbH übertragen worden waren (sog. verdeckte
Treuhand). Die Klägerin erhielt also die Miete in unveränderter Höhe von den
Mietern und führte den Anteil der Miete, der auf die Betriebsvorrichtungen
entfiel, nach einem vorher mit der J-GmbH vereinbarten Schlüssel an die J-GmbH
ab. Die Klägerin sollte von der J-GmbH einen Aufwendungsersatz erhalten, jedoch
kein gesondertes Treuhandentgelt. Die Klägerin beantragte die erweiterte
Gewerbesteuerkürzung für 2019, die das Finanzamt nicht gewährte.
Entscheidung: Das Finanzgericht
Berlin-Brandenburg (FG) wies die hiergegen gerichtete Klage ab.
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Aufgrund des mit der J-GmbH geschlossenen Treuhandvertrags war
die Klägerin im Streitjahr 2019 treuhänderisch tätig, indem sie
Betriebsvorrichtungen, die der J-GmbH zumindest wirtschaftlich gehörten,
verwaltete. Die erweiterte Kürzung setzte im Streitjahr nach dem Gesetz aber
voraus, dass die Immobiliengesellschaft ausschließlich eigenes Grundvermögen
verwaltet und nebenbei allenfalls eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt
oder bestimmte andere Tätigkeiten ausübt; eine Treuhandtätigkeit wird im Gesetz
aber nicht als unschädliche Tätigkeit aufgeführt. -
Die Treuhandtätigkeit war auch nicht deshalb steuerlich
unschädlich, weil die Klägerin kein Treuhandentgelt erhielt. Denn zum einen
stand ihr ein Aufwendungsersatzanspruch zu, so dass ihre Tätigkeit als
entgeltlich anzusehen war. Zum anderen hatte sie die Betriebsvorrichtungen auf
die J-GmbH zu einem Kaufpreis in Höhe von ca. 290.000 € verkauft; dieser
Kaufpreis wurde nach Auffassung des FG auch dafür gezahlt, dass die Klägerin
anschließend die Betriebsvorrichtungen treuhänderisch für die J-GmbH
verwaltete.
Hinweise: Das FG ließ offen,
welche der übertragenen Gegenstände Betriebsvorrichtungen waren und ob die
Klägerin die Betriebsvorrichtungen überhaupt auf die J-GmbH rechtlich
übertragen konnte; bei Betriebsvorrichtungen, die wesentliche Bestandteile des
Gebäudes sind, ist eine gesonderte Übertragung – ohne das dazugehörige
Gebäude – rechtlich gar nicht möglich. Ob in diesen Fällen die
Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums möglich war, blieb ebenfalls offen.
Gewerbesteuerlich vorteilhafter wäre es wohl gewesen, wenn die
Klägerin die Mieter nach der Übertragung der Betriebsvorrichtungen einzeln
angesprochen und überzeugt hätte, dass sie die Betriebsvorrichtungen nunmehr
von der J-GmbH anmieten; die Chancen hierfür waren möglicherweise nicht so
schlecht, weil es sich um ein kleines Einkaufszentrum mit nur wenigen Mietern
handelte.
Seit 2021 hat sich die Rechtslage geändert. Nunmehr sind bestimmte
weitere Tätigkeiten wie z.B. die Lieferung von Strom aus Ladestationen für
Elektrofahrzeuge bzw. Elektrofahrräder oder die Mitvermietung von
Betriebsvorrichtungen bis zur Höhe von 5 % der Mieteinnahmen
kürzungsunschädlich.
Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8.7.2025 – 6 K
6040/22, Rev. beim BFH eingelegt (Az. unbekannt)