Hat ein Vermieter, der bilanziert, einen Anspruch gegenüber dem
Mieter auf Rückbau der vom Mieter errichteten Infrastrukturanlagen, kann der
Vermieter eine Forderung aus seinem Rückbauanspruch erst dann aktivieren, wenn
die Entstehung des Anspruchs sicher ist. Anderenfalls würde die Aktivierung
gegen das bilanzrechtliche Realisierungsprinzip verstoßen.
Hintergrund: Zu den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Buchführung gehört das sog. Realisationsprinzip. Nach diesem
Prinzip dürfen Gewinne nur dann berücksichtigt werden, wenn sie am
Bilanzstichtag realisiert sind. Dies ist der Fall, wenn der Kaufmann seine
Leistung, zu der er sich vertraglich verpflichtet hat, wirtschaftlich erfüllt
hat und wenn die Forderung auf Bezahlung – unabhängig von den bei jeder
Zahlung bestehenden Risiken – so gut wie sicher ist.
Sachverhalt: Die Klägerin war
eine GmbH, die zu einem Konzern gehörte. Ebenfalls zum Konzern gehörte die
Grundstückseigentümerin, die Grundstücke an die gleichfalls zum Konzern
gehörige Y-GmbH vermietet hatte. Die Y-GmbH hatte auf den von ihr gemieteten
Grundstücken Infrastrukturanlagen errichtet, die in ihrem Eigentum standen. Die
Klägerin wurde nun als gewerbliche Zwischenmieterin zwischengeschaltet und war
damit (Zwischen-)Vermieterin der an die Y-GmbH überlassenen Grundstücke. Die
Klägerin, die Grundstückseigentümerin und die Y-GmbH schlossen einen
Rahmenmietvertrag, in dem u.a. auch eine Rückbauverpflichtung der Y-GmbH
geregelt wurde. Danach sollte die Y-GmbH zum Rückbau der Infrastrukturanlagen
verpflichtet sein, wenn die Klägerin und die Grundstückseigentümerin dies
gemeinsam verlangen. In diesem Fall sollten die Kosten für einen Rückbau von
der Grundstückseigentümerin und der Y-GmbH auf der Grundlage eines genau
festgelegten zeitlichen Aufteilungsschlüssels getragen werden. Für den Fall,
dass die Klägerin und die Grundstückseigentümerin den Rückbau nicht gemeinsam
verlangen, hatte die Y-GmbH das Recht, die Infrastrukturanlagen auf eigene
Kosten rückzubauen; die Y-GmbH war dann nicht verpflichtet, Zahlungen an die
Klägerin oder an die Grundstückseigentümerin zu leisten. Die Y-GmbH bildete für
die Rückbauverpflichtung Rückstellungen in ihren Bilanzen. Das Finanzamt
verlangte nun von der Klägerin, dass sie entsprechende Forderungen
gewinnerhöhend aktiviert.
Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) lehnte eine Aktivierung ab und gab der Klage
statt:
-
Die Aktivierung einer Forderung setzt eine
Realisierung des Anspruchs voraus. Die
Klägerin musste also so gut wie sicher sein, einen Anspruch gegen die Y-GmbH
durchsetzen zu können. Hieran fehlte es im Streitfall. -
Ein Anspruch der Klägerin auf Rückbau bzw. auf Erstattung der
fiktiv berechneten Rückbaukosten bestand an den Bilanzstichtagen nicht. Denn
die Y-GmbH hatte nach dem Rahmenmietvertrag das Recht, die von ihr errichteten
und ihr gehörenden Infrastrukturanlagen bereits während der Mietzeit auf eigene
Kosten zu entfernen. In diesem Fall hatte die Klägerin weder einen Rückbau-
noch Zahlungsanspruch.
Hinweise: Dem BFH zufolge
standen etwaige Ansprüche der Klägerin unter einer
aufschiebenden Bedingung, die am
Bilanzstichtag noch nicht eingetreten war. Bei dieser Bedingung handelte es
sich um den beim Mietvertragsende noch nicht erfolgten Rückbau durch die
Y-GmbH.
Der BFH geht nicht auf den Umstand ein, dass ein Anspruch der
Klägerin zudem vorausgesetzt hätte, dass der Mietvertrag beendet wird. Solange
der Mietvertrag läuft, kann die Klägerin zusammen mit der
Grundstückseigentümerin ohnehin keinen Rückbau der von der Y-GmbH errichteten
Infrastrukturanlagen verlangen, da die Y-GmbH diese Anlagen als Mieterin
benötigte.
Unklar blieb, ob es sich bei dem aktivierten Anspruch der Klägerin
um einen Anspruch auf Durchführung des Rückbaus oder um einen Anspruch auf
Kostenerstattung handeln sollte. Unverständlich ist, weshalb die Klägerin
überhaupt einen Zahlungsanspruch gegen die Y-GmbH im Fall eines gemeinsamen
Rückbauverlangens der Klägerin und der Grundstückseigentümerin gehabt haben
könnte; denn ein Kostenerstattungsanspruch für den Rückbau stand allenfalls der
Grundstückseigentümerin zu, nicht aber der Klägerin als gewerblicher
Zwischenmieterin.
Quelle: BFH, Urteil vom 27.1.2026 – IX R 33/22;
NWB